方丈不在,小僧帶路
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日本賣屋稅金計算實例...(MORE)

日本房屋買賣時登場人物...(MORE)

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日本不動產-隱藏風險

買賣時帶租約的狀況
房子內有房客,根據隱私權保護,無法入內確認屋況時

1.房屋內的設備,都有可能突然損壞.交屋後必須是新主負擔
 榻榻米、冷氣機、壁紙、地板、廚房設備、衛浴設備等 註一

2.房客可能交屋後突然搬家
日本法律規定1個月前告知即可

3.不能要求房客強制搬家
日本普通契約為兩年,為保障房客,契約時間到房客要求續約,屋主無正當理由不能拒絕,想自己使用、想調漲房租......都不是正當理由.

4.房客搬出後,通常至少付山8~25萬的裝修費用回復成能出租的狀態
根據屋況決定,可以參考修繕費用表註1,房客惡意損壞部分由房客負擔,自然損壞由屋主負擔.

5.房租行情為市場行情
日本房租行情透明,房租合理大約1~3月內可以找到租客,房租偏離行情會找不到房客

6.房客可能會有拖欠房屋之行為
會根據租屋法處理,催告..惡意拖欠.會請房客搬出


買賣空屋時

1.搬得走的東西,基本上屬於前屋主所有
冷氣,瓦斯爐等......

2.中古屋以現狀交屋,所以交屋後一切設備的損壞都由新屋主負責

3.委託管理公司招租時,會收取1或2個月的房租做為招租的仲介費

4.租屋契約一般為兩年,兩年後更新,房客續租時有付更新費用1個月房租的話,屋主可以拿到0.5個月房租報酬


維持費用

1.大樓的維持費用包含 管理費,修繕費,此費用由大樓管委會決定
管理費:大樓日常清潔、維護 、管理員費用
修繕費:大樓的外觀結構水管等,日漸老化更新會產生的費用
修繕費通常隨著年份調漲,例如10年、20年會大幅調漲,實際狀況由管委會決定
如果有大規模修繕,或是計畫有變更,會由管委會決定,提高修繕費

2.每年會徵收固定資產稅(房屋地價+都市計畫地方稅)
関西地區毎年4月1日~翌年3月31日為一期
關東地區毎年1月1日~同年12月31日為一期

【 表 1 : 屋況恢復工程單價表 】 
内 容 単 位 単 価 (税別)
室內清潔費
(単位以室內專有面積計算)
30㎡未満 35,000
30㎡以上~40㎡未満 40,000
40㎡以上 1,000 円/㎡
壁紙更換 ㎡ (注1,2) 1,100
壁紙更換(特殊材質) ㎡ (注1,2) 1,500
木地板貼替 ㎡ (注1) 20,000 円~
地板補修 1式 25,000 円~
塑膠地板更換 ㎡ (注1) 4,500
地毯更換 ㎡ (注1) 4,500
禢禢米更換 1枚 5,000 円~
和室紙門 更換 1枚 5,000 円~
紗窗 更換 1枚 5,000 円~
大門・設備特別清掃 1式 20,000 円~
冷氣分解洗淨 1台 15,000 円~
木地板上蠟髒汙洗淨 1式 20,000 円~
消耗設備品交換 1式 5,000 円~