方丈不在,小僧帶路
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2020即將到來,日本賣房潮開始作動,淺談日本賣房

因緣際會之下,一位台灣客人主動聯絡我們,希望可以幫他們處理位於大阪的公寓物件。除了最近日圓漲幅到達了歷年來新高,大多數人評斷2020年奧運前後是一個房價的高點;加上自己投入日本房產已滿四年,是時候驗證獲利了結是不是如大家所預測的這般容易。

 賣家於2018年購入的大阪市生野區的3房空室物件,大阪生野區已經偏離市中心等鬧區,當初客人選擇會在這邊置產我個人覺得蠻有意思的!!


除了台灣屋主去關西度假時可以自住使用外,本來也打算給民宿公司經營;但隨著去年日本政府通過新的民宿法規後,當地政府對於經營民宿相關條件嚴格了許多,一般住宅型公寓大多禁止經營民宿。所以與其放著養蚊子不如賣掉變現。

(建物外觀和房間內部整潔乾淨)

當初購買的價格為848萬日幣,因為空室含家具電器,屋主希望以1100萬日幣進行銷售。

最後雙方交涉結果,以1030萬日幣成交。但在買賣過戶前,屋主所欠繳的稅金、大樓管修費等,都要在過戶前進行結清。

因這間為空室沒有房客居住,所以當初房東沒有委託管理公司幫忙繳交每年的固定資產稅、都市計畫稅(房屋、地價稅),所以我們會幫房東先代繳最後再從尾款中扣除。

關於稅金:

當初買房花了848萬日幣,估算當初購買成本8%大概68萬日圓;賣價1030萬中也有相關稅金費用49萬日圓。此時會出現兩個稅金上問題。

1.讓渡所得稅(增值稅):

日本不動產讓渡所得=賣價-(買價+買賣成本)-列舉扣除額38萬=淨讓渡所得
淨讓渡所得*稅率=要繳的讓渡所得稅

非居住者的讓渡稅率如下:

長期(持有5年以上):15%+0.315%(復興特別所得稅)=15.315%
短期(持有5年以下):30%+0.63%(復興特別所得稅)=30.63%

 讓我們計算一下:1030萬-(840萬+68萬+49萬)-38萬 =35萬
因短期持有所以算出增值稅為35萬*30.63%=12萬7000日圓

 

2.源泉徵收稅:

買賣金額的10.21%當作源泉增收稅金繳交給日本政府保管,等到隔年三月進行精算扣除相關稅金後再匯回給賣家。但這次買賣雙方皆不是居住在當地的非日本人,也不是用法人名義進行買賣,所以沒有特別申報列舉這一個部分。


◎完全概算的速算法

①買屋跟賣屋所花費用大約=兩年的租金
②屋主實際賺得之價差(扣完稅)=(賣價-買價)×80%

例如:
買一間投資套房2000萬 ,每月收租10萬,扣除雜費稅金後約剩 8萬
故每年實質投報率4.8%,7年後以2400萬賣出,總收益為多少?

賣屋實際獲利金額:(2400-2000)x80%=320萬 
賣屋投報率:320萬/2000萬=16%
扣除買賣屋費用後之租金:7年-2年=5年
五年租金投報率:5年 x 4.8%=24%
投報率加總:24%+16%=40%

投資東京7年共收益40%

和買房相較之下,日本賣房的手續和相關稅金並沒有那麼繁雜。賣主只要提供自己的戶籍謄本、印鑑證明、護照影本以及當初購買房子後所拿到的買賣契約書、重要事項說明書、物件權狀謄本等(一般都會是一整本)並委託日本當地仲介公司和司法書士(土地代書)進行簽約。等過戶後仲介公司會把款項匯回給台灣賣家的外幣帳戶。

 2013年因為日本確定獲得申辦奧運資格,近20年來低迷的日本房市出現了一道曙光,隨著關東首都圈大規模的都市計畫外,大阪近年來也因為賭場和2025的萬國博覽會等議題造成房價的漲幅。2019和2020年算是投資客和日本房仲業看好的一個市場高點,如果您有在日本進行置產並想脫手的話,歡迎找我們進行諮詢喔!!

如對日本不動產有興趣的話歡迎加我LINE ID唷!!

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