方丈不在,小僧帶路
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再建築不可

簡單來說,就是不能【增建】,或是【改建】的土地
根據日本的現行建築基準

【建地】必須跟【4米寬以上的道路】有【兩米以上】的接觸面積。

接觸道路兩米未滿的案例.

上 黃色的部分是建地


上  極端案例(阿是誰會買這種地)

未跟"四米以上的道路"接觸的案例


上:四米以下的通道,或是私人土地
因為舊有的法令沒有限制,在京都有很多像這樣的房子


↑ 看起來像這樣



不能改建,代表著只能用(結構梁柱不能更動)的方式去翻修舊有的房子,或是必須跟鄰地整合,變成一塊大土地才能建築,所以在利用上會相當受限。價格設定就會相當便宜。

常常在日本網站上要找房子,地點不錯,但房價出乎意料的低。認真找找物件的說明,通常很容易看到【再建築不可】三個字。像是這棟兩層樓的建築,土地有48m2,但卻只要480萬日幣,台幣120萬,就是因為再建不可的關係。



講到再建築不可,不能不提到另一個專有名詞

【セットバック(道路退縮)】
日本現行的法令規定「道路」必須是4m寬以上,4m以下道路要預留退縮空間。


舊有的4m寬以下道路,在未來要改建時,必須退縮土地面積,預留道路的使用空間。像是下面這個實例:土地面積是50.34㎡,但未來必須要預留3.51㎡做為道路退縮使用。還有個注意點:道路退縮的面積,依規定不得計算到容積率與建蔽率內。


簡單總結:

常常在日本的網站上看到低於行情的一戶建(獨棟),但要多注意物件的詳細內容,在日本的獨棟案件一般都是木造的,會拿出到流通市場賣的案件,通常因為是屋主在這房子住了一輩子,年紀大了,孩子也都長大離家,所以想搬去公寓換小一點的房子,住了一輩子的房子屋齡都很高。而日本的木造房法定折舊年限是22年,買中古獨棟的案件,建築物的價值基本是0,剩下來的只有土地有價值。土地能否充分的利用,會反映在價格上。像是建築限制,道路退縮等,甚至像是京都等古都都有高度限制等要求,這些都是買日本一戶建獨棟的案件,千萬要注意細節。