方丈不在,小僧帶路
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很多客人都會問說可不可以買日本一戶建來改民宿呢?今天就幫大家解惑一下。
首先需要了解我們想經營的業態是屬於哪一種

日本住宿業者有分成4個營業型態,分別為飯店業、旅館業、簡易宿所業、下宿業等等。

飯店業:
西式的建築及設備為主的經營型態(非日式)

旅館業:
日式的建築及設備為主的營業型態。所謂的車站前旅館、溫泉旅館、觀光旅館、還是其他像是割烹旅館都包含在內。民宿也算在內。

簡易住宿業:
指很多人共用的住宿設施。像是Bed House、山頂小屋、滑雪小屋、青年旅館還有其他像是膠囊旅館都算在內。

下宿業:
至少住一個月為單位的住宿設施。

營業型態介紹完後,接著大家比較關注的入門的案件就以民泊跟民宿居多,他們個別的說明也為各位整理一下:

民泊
在【民泊新法】中是指一般公寓式的住家、大樓、透天,把自己多餘的房間租給旅客的住宿方式。此種業態因為很常有陌生人進出,會侵犯到社區的隱私以及社區安全上造成威脅,所以法令授予社區管理委員會有權選擇允許或禁止民泊這樣的商業行為。
相關法規:1.一年最多只可營業180天2.一個人平均地面空間要3.3平米以上3.不須櫃台
法規許可方式為:區域符合、地目符合、縣市政府許可、町長許可、鄰居認可

民宿(旅館業法所稱的簡易住宿業)
簡易住宿業受【日本旅館業法】規範,跟民泊不同。有一些經營的基本條件,像是設備的規格逃生以及防火設備。與一般旅館、飯店相似。可提供個人或團體單間客房。屬於較簡單的旅館
相關法規:1.沒有營業天數限制2.一個人平均地面空間要3.3平米以上3.需要在附近設置櫃台或是與其他住宿業公用櫃台

2018年6月開始<<民泊新法>>已經上路。目前Airbnb上的房源均要是合法的。因此去年6月後就有一波不合格的改裝民宿拿出來賣,讓市場從原本的熱絡進入到比較趨緩的狀態。而同時中國很多大戶也紛紛入場買合法的大型物件做經營。也慢慢的順勢推高了日本民宿案子的熱絡度。所以現在在入手合格牌照的民宿可能價格都要在5000萬-1億日幣左右會是比較好的案子。


民泊法規
1.需交書面資料給政府,一年最多只可以經營180天,各個區域會有組織另行規定
2.需要有衛生、噪音、客訴時的應對措施,並準備入住名單。
3.管理者如果沒有住在一起需要委託管理公司
4.需受各縣政府監管(每個縣政府均有特別規定哪個區域可以經營、經營時間)

民泊法的規定越來越多,很多地方一年只經營180天。算起來非常不划算。在購買一戶建前還是要先確認是否已取得民泊使用執照,還是只是可能可以申請民泊許可的案子。投報率也在8%左右比較合理,因為管理公司還需要幫您處理訂房、淡季空屋、客戶服務等等。概念就好像管理公司跟您租房子,經營旅館。


目前由於住宿上有很多違反規定的業者,所以政府也擴大了處罰的金額。

違反罰則
6個月以下有期徒刑併科100萬以下罰金
偽造遞交資料
違反公司營業廢止命令

50萬以下罰金
違反民泊管理業者及民泊仲介委託義務

30萬以下罰金
沒有繳交變更資料又偽造變更資料
違反登記名冊備查義務、違反揭示標示義務
沒有做定期報告又偽造報告
違反業務改善命令
無故不回應報告抽查又偽造報告
妨礙檢查
拒絕回答公司情報且作虛偽回答者

20萬以下罰金
無做事業廢止申請卻又偽造事業廢止申請者

綜合上面的法規及罰款,做民宿又只能180天的時間。且要符合當地區域的規範,像是新宿區只有星期六到星期日可以做(一星期做2天)。完全不符合成本。日本政府還特別設置一個舉發管道,讓業者、市民公同舉發不法民宿,因此在當地改一戶建做民宿相當不適合。

建議有興趣的朋友還是購買已經有合法營業執照的旅社來投資,或是買穩定收租型大套房產品,2000萬日幣投報5%。每年替您賺進100萬日幣的商品會比較安全。

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