投資不動產首重的就是交易安全。尤其是像房地產這總價格高動不動就要數百萬的商品。所以不管國內或國外，每個國家都有自己的方式來確保國人的財產，下面就跟大家分享一下日本的安全機制以及日本的交易流程。

 關於日本不動產交易安全制度

 一、營業保證金制度

1.不加入公會

針對不動產業者的部分，政府有一套營業保證金制度，規範大家都要在營業前提撥一筆錢出來，做為賠償的準備金。如果準備金夠多(至少1000萬日幣)，沒有賠償糾紛上的疑慮。就只需要把錢存入東京法務局旗下的供託所中就好。

2.加入公會

不動產業者在成立公司時，若是準備金不夠或是希望多一點靈活資金運用，不願意放這麼多錢在供託所。則可加入公會付60萬日幣做為擔保，再將錢存入東京法務局的供託所做保管。

也就是我們常聽到的人必歸業，業必歸會。也方便日本政府做更有效率的管理。 

解說:

不入宅建公會者營業保證金原則上為各主要事務所1000萬日幣，各分支事務所為500萬元。
若加入宅地建物取引業保證協會者，則無需提存營業保證金，但另須繳納償還業務保證金分擔金，該費用為主事務所60萬日幣、分支事務所（每一事務所）30萬日幣，宅建業法雖未強制業者需要加入公協會，但是透過加入協會可降低開業費用支出方式，變相要求業者加入公會，以提升對業者之管理效率。

二、日本不動產業(仲介店)交易賠償機制

買家買房-->錢付了拿不到房-->公會投訴-->公會確認-->請供託所撥款-->跟仲介店要求補錢-->2周內沒補錢勒令停業

弁済業務保証金分担金を納付（償還業務保證金分擔金繳納）弁済業務保証金の供託（償還保管業務保證金）宅建取引/取引相手被害を受ける（不動產交易/買賣受害求償）認証の申出(認證方案)　認証(認證)　還付請求（歸還請求）還付(歸還) 不足額を供託（保管不足額）還付充当金を納付すべきことを通知（通知補足償還金）通知を受けてから2週間以内に還付充当金を納付(通知後2周內需補足償還金)

三、日本政府保障買方頭款制度

為了怕不動產業者在房子還沒過戶前就惡意宣布倒閉導致買方的頭款拿不回來，或是付了款項後拿不到房子，所以政府設置了頭款保護方法以保障買方的交易安全。

保障方法(頭款1000萬以上或價款10%以上需做保證制度)

1. 銀行承做的保證委託契約

2. 跟保險業者的保證保險契約

3. 指定保管機關的頭期款託管契約(預售屋不可使用)

不需保障制度的情況

1. 已將房子過戶給買方

2. 支付頭款時:

(1)預售等未完成的大樓---->價款只能付總價款5%以下或金額1000萬以下

(2)成屋大樓---->價款只能付10%以下或是金額1000萬以下

ex.頭款的保障措施可參考重要事項說明書中

 四、交易流程確保制度

台灣
簽約10%-->用印10%-->完稅10%-->交屋70%

日本
簽約、用印10%-->交屋90% 

 日本跟台灣制度有點不同。台灣簽約時客戶先將簽約金10%匯入履約保證，或價金信託戶頭。而日本是將簽約金10%匯入仲介公司，然後再直接匯給屋主。
收到錢後會給買方憑證(領收書)。剩下的90%是在交屋時買賣雙方及司法書士都約在銀行，買方把錢匯入買方仲介公司戶頭，由仲介公司戶頭匯給屋主，而司法書士會提前確認賣方文件的真實性，以及跟賣方索取印鑑證明、權狀。在款項匯出拿到文件後司法書士即可直接送件至法務局登記過戶。
一經送件登記後房屋的所有權即轉移到買方了，只是權狀需等二星期後才會拿到。也許這階段我們都會覺得很惶恐不安，但只要代書有把登記申請書送出，就代表已經過戶到買方名下了，這點跟台灣還真的不太一樣。(但後來想一想，就算是拿到權狀也有遺失、損毀的情況，待補發的期間需要公告30天，我們也不會因為沒有權狀惶恐阿，既然在日本那就入鄉隨俗吧。)

ex.過戶申請書

總結:
日本沒有所謂的成屋履約保證。是因為他們鮮少發生在過戶時詐騙的情形。要是詐騙這個毀了他們一生，也賺不了多少錢，反而是在聯合銀行一起超貸的部分還比較有聽說(*南瓜馬車事件)
站在我們購屋者的角色而言，小魚兒建議如果擔心的話可以從總價低的案子。1000萬以內的案子開始買。因為就算不動產業者跑了，還有仲介公會、東京法務局撐腰。能賠償購屋者。
而買了第一間後就可以合法地擁有擔保品來做抵押跟銀行借錢買其他案子了。而銀行要借我們錢之前會先確認抵押品能否順利過戶到債務人身上。這不正是我們一直想要的公平的第三方嗎!!

最後若是您人在台灣，選擇當地有合法經紀人營業執照的公司、就如同履約保證，您完全不需擔心任何日本購屋買賣風險。【樂房東京不動產】不僅在台灣有加入公會有經紀人證外。日本分部也同樣加有加入公會提撥保證金。所以請您放心交給海外替您找好案件的我們。

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