方丈不在,小僧帶路
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日本源泉稅及租賃所得稅...(MORE)

投資日本房產時,除了每年要固定繳納固定資產稅及都市計畫稅外(房屋、地價稅),如果是持有正在收租的投資物件情況下,就會有租金所得稅甚至是源泉稅的稅金產生。在我們介紹這些稅金之前,先解答一下一個疑問,那就是有些人會問說,如果我的房客分別是個人契約或是法人契約,在繳稅上會有什麼不一樣呢?好的讓我們來用台灣跟日本比較一下

台灣的狀況:

大部分台灣房東在找房客時,都會先了解客人是要報稅還是不報稅。要報稅的話按照租賃法規定要繳納租金的10%作為租賃所得稅,如果租金高於兩萬的話還會多一個1.91%的二代健保費用。如果是法人租約的話,該法人的公司會計會在租金中提撥11.91%的稅費幫屋主申報繳納,於隔年的2.3月寄送扣繳憑單給屋主。

日本的狀況

日本無論是法人或是個人,都需要進行所得稅報稅,一般都是每年二月中開始整合去年整季的收入及支出資料,再請日本當地的納稅管理人和稅理士向日本政府進行申報,而稅金繳納的詳細內容我們等等會再介紹。

首先

源泉稅

關於源泉稅,是對非住在日本的本國人或外國人,在日本如有收入所得的話;避免逃漏稅而先行繳納的稅金。以日本小套房投資舉例,每個月租金的20.42%會預先扣繳給日本政府稅務單位。等到隔年二三月要年度報稅時,經過精算扣掉該繳納的稅金後再把多餘的費用退還給持有人。

原則上不管持有物件的房客是用個人契約或是法人契約簽約,按照日本法規只要屋主是非駐日外國人的話就要課源泉稅。但就一般日本管理公司經驗法人契約比較會進行源泉稅申報。個人契約的話則不一定。以下我們用實例來說明源泉稅的課徵方式。


客人在東京中央區購買一間套房,每三個月租金從日本寄來台灣,但每個月房客給的租金中要先預扣20.42%源泉稅

而隔年度的6~9月,委託稅理士所得稅申報完畢後,就會把預繳的源泉稅進行結算後退回給屋主。

一般來說,源泉稅是扣完所得稅後才會還付給主人,但看上面的表單會發現,上年度預繳的源泉幾乎全部都退還給屋主,這究竟是怎麼回事呢?接下來介紹所得稅的時候並可知其原因。

 

日本租賃所得稅

日本的所得稅跟台灣一樣,按照收入多少分成不同級距,詳見下表

我們用上面扣繳源泉稅的屋主的年度報稅單來計算一下他一年到底要繳交多少所得稅。首先我們用申報稅單來看一下他年度所得和花費。

從上面表格來看,雖然租金和禮金收益到達了102萬日圓,但是扣掉了房屋折舊、房屋地價稅、管修費和雜費後,實際收入才37萬多日圓。折舊部分在另外一篇日本賣屋稅金計算實例文章中有提到過,日本不動產會依照建築物的建材構造去換算每年建築物的折舊金額。此折舊金額雖然可以拿來折抵每年所得稅的部分。而所謂的雜費,就是報稅時可扣抵不動産所得經費項目,主要有以下這些:
(1)租稅公課(2)損害保險費(3)建物折舊費(4)修繕費(5)融資利息(6)管理費(7)交通費(8)通信費(9)新聞圖書費(10)接待交際費(11)消耗品(12)委託之其他稅理士費用等….。所以如果房東當年度有飛去日本物件當地旅遊的話,也可以把機票、住宿費收據當成到時候報稅時的抵稅資料。

既然算出房東實際收入後我們再來看一下所得稅需要繳交多少

答案是0!!不用繳稅,因為在計算所得稅時,還有一個基本扣除額38萬日幣,所以用表單結算的37萬收入再扣掉38萬扣除額的話,就變成負數,所以要繳的所得稅就是0元。

但是還是要跟各位讀者強調一下,房東每年拿到手的日幣至少都有七八十萬日圓,主要的花費就是管修費、定期家電修繕費用以及房屋地價稅(固都稅)。房屋折舊主要是減免稅賦的一種計算方式(當然房屋變舊折價也是既定事實)。

 

購買多個投資物件的稅率

因為喜歡日本投資物件而買個四五間的投資客不在少數,如果購買越多會不會造成所得稅率的增加呢??其實是不會的,下面這位投資者買了大概10間左右的投資套房。

簡單來說,每一間物件都會折舊,也都會有基本的花費,所以即使買了很多間換算下來也不會拉高所得稅級距。想要大量購入日本投資物件的投資客可以不用擔心這一個問題。

 

納稅管理人&稅理士

一般的納稅管理人,就是購買房屋時委託的日本當地租屋代管公司,一般除了幫台灣屋主處理租金和房屋修繕等服務外,當報稅季節到時會整理相關的報稅資料委託稅理士向日本國稅局進行報稅。因為每個月的租金裡就含有代管公司收取的代管服務費,所以不會增加額外的手續費。至於稅理士就是會計師,納稅管理人都會固定跟幾位有合作的稅理士進行稅務相關的業務委託。就小套房報稅的服務費每年大概兩萬五~三萬五日圓不等,如果投資物件較多的話大概每多一間增加五千~一萬。每一間稅理士的報價皆不一樣,在購買物件時也可以先詢問將來的代管公司費用如何收取。

 

總結

認為法人契約每月會先被扣源泉稅,隔年才可以拿到退款;導致剛開始租金收益較少的投資客不在少數。如果在意這個部分的話可以在剛開始挑選投資物件時,先避開租客為法人租約或是包租代管契約的物件。優先選擇一般個人租約的標的物。但不管是個人還是法人租約,能長久居住並按時繳納房租不拖延的就是好房客,如果對報稅還抱有疑問或是感興趣的讀者們歡迎隨時跟我們聯絡唷!!!

 

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