在日本投資房屋，海外沒辦法親自去管理，通常只能委託當地的管理公司做管理。那招租房子的時候，房租該用甚麼為依據，禮金仲介費押金應該怎麼設定，才會對自己最有利呢？

首先先來了解一下，屋主在招租房子會出現的名詞

家賃：租金。
管理費：大樓維持的費用，管理員薪水，清潔費等等公共設施的費用。
敷金：押金。
禮金：房客租屋時要給房東的一筆費用（紅包）（註1:禮金的由來）
AD仲介手續費：屋主或房客給租屋仲介的仲介費
連帯保証人：租客的保證人，通常是父母
保証会社（家賃保証会社）:
房客付一筆費用給保證公司，保證公司等於是代替連帶保證人，擔保房客。房客繳不出房租，保證公司就必須代替房客繳房租繳給房東，簡單來說就是房客買的一種租屋保險，用來證明跟保障房東的權益。費用通常第一次是半個月的房租，然後更新契約每年一萬元。（依情況而定）。畢竟這是一種保險，所以保證公司也會審核房客有沒有問題，包含房客的保證人、家人的聯繫方式、甚至會打電話去公司確認租客的工作狀況，這無疑也是對屋主多一層的保障。

註1：禮金的由來
字義上來說，就是房客感謝屋主給他房子住，所以給屋主的謝禮。這是日本的一種特殊習慣（ㄌㄡ、ㄒㄧˊ），據説是以前日本人把家裡的空房間出租給人，房客會跟房東住在一個屋簷下（下宿），父母親會給房東一個紅包或是禮物，有一種麻煩房東照顧自己出外的兒女的意思。雖然現在很少有跟屋主同住的例子了，但屋主收禮金的傳統倒是一直延續至今。

【家賃査定】招租時的條件

通常當地的管理公司，會根據當地的行情，附近的空屋行情，還有淡季旺季去跟屋主建議要招租的行情跟條件。例如說:

【プレサンス東本町506】建議招租條件：
租金一個月61000，
禮金一個月租金，
AD招租仲介費2個月租金

條件內容是可以再討論的，但管理公司通常會以最快出租，對屋主最有利的狀態去建議。

日本租金行情查詢

日本有很多個租屋網站，可以供一般租客上去查詢，就可以實際看到招租的行情，查詢方式也很簡單，直接在google輸入建築物的名字，看到賃貸兩個字通常就可以看到行情。

日本比較有名的租屋網站有
ホームズ：https://www.homes.co.jp/
SUUMO(スーモ)：https://suumo.jp/
アットホーム：https://www.athome.co.jp/
CHINTAI：https://www.chintai.net/

下面可以看到這個例子，這棟樓同時有好幾間在租。
・十樓1001室是：房租5.95萬+6000日幣=6.55萬 總租金 、敷金（押金)一個月、禮金一個月。
・八樓 803室是 ：房租5.85萬+6000日幣=6.45萬 總租金、敷金（押金)一個月、禮金0。
相比之下8樓價格就比10樓有競爭力。

日本房東如何獲得最大收益（重點阿～～～）

例如說租金開的高，沒有人租，就會有閒置期間，沒有租金收益還要付管理跟修繕費，但租的太低，房客不退租不能漲價，又會影響自己的長期收益跟房屋價值。所以設定招租條件非常的重要，我們可以思考一下，房東重點在於整體長期的租金收益，要租金收的高，快點出租。而房客在選房屋的時候，也會有幾個思考點，租金要盡量低，初期費用也想拉低(沒有錢)。在設定招租條件的時候，就會有個地方比較矛盾，想要租金收的高(高於行情)，招租速度就會變慢。因為房客會選擇對他最有利的。我們就來探討一下房東跟房客的關係。

房租 : 高於行情，出租慢。低於行情，出租快(廢話)。

禮金：對房東而言收禮金可以多賺，但對房客而言禮金就是多一筆費用。

房客初期成本：一個房客在租屋時，一開始付出的初期成本，舉個例子

• 房租1個月
• 禮金1個月
• 租屋仲介費(0.5個月~1個月)
• 敷金1個月
• 保證會社的費用(通常為一次性0.5個月房租，然後每年固定一筆費用)
• 搬家費，新家具等等

這樣隨便加一加一次搬家就要花費5~6個月的房租，房租東京算8萬好了，搬一次家就快花40萬~50萬，日本有一句俗話：引っ越し貧乏。搬家越搬越窮。因為搬家費用實在太高了，所以房客會盡量想要減少初期負擔的費用。

敷金(押金)跟保証会社：押金雖然是暫存在房東那邊，但對房客而言，雖然未來拿得回來，但初期也是一筆費用，有時候招租設定會用必須加入家賃保証会社的條件去代替押金，對房客而言，可以減少初期的費用，但對房東也是有一樣的保障。

謎之聲：押金畢竟拿的回來，這樣對房客而言不是多付錢嗎？是的，但其實日本人真的沒有多少現金，能減少初期費用，反而比未來能拿回錢更有魅力。

AD仲介費：重點來了，如何調整租屋仲介費。這是最有學問的地方。對房東而言付出去的仲介費越低越好，但對租屋仲介而言，仲介費是越多越好。大家可以看下面日本招租流程圖，一般人想要去找房子都會去租屋公司店面要說要租房子。對租屋仲介而言，當然是推薦房客他能賺最多錢的物件。有時候我們去租屋店說要找房子的時候，明明在租屋網站上面有，但他們都故意說租出去了，因為他只想推AD仲介費賺最多的房子。

當屋主想要快點招租的時候就可以把AD租屋仲介費調高，這樣租屋公司的人就會"非常積極"的推銷你的房子出去。
但AD仲介費調高對屋主而言就是費用增加，所以通常遇到下面狀況，就要考慮去拉高高於行情的傭金，要讓房間再繼續空屋，還是要多給租屋仲介一個月的傭金，增加出租的機率。

・租屋淡季(日本租屋旺季是12~3月底)
・空屋很久。
・附近有很多空屋，競爭的空房多的時候。

★特意想要調高租金的時候。把AＤ仲介費調高的時候，同樣條件的房屋，仲介為了想要賺錢，會故意推薦你租金比較高的房屋，對房客CP值好的反而故意不推薦，或是故意說租掉了。因為日本的投資套房會考慮房價跟租金的收益比例，所以想要出售時，有些聰(ㄏㄟ)明(ㄒㄧ ㄣ)的屋主，會用這招拉高金租行情。

日本招租流程圖

簡單來說明一下日本招租的流程。因為屋主在海外，所以通常會委託當地的管理公司代為管理，管理公司再把租屋的情報跟條件登錄在日本流通網站RENZ(只有不動產業界看的到的業內系統)，這樣全日本的租屋仲介就可以看到租屋的情報跟報酬。然後再從網站中挑選，推薦給想要找房子的租客。

日本房東招租經驗總結

房間空一個月,就少賺一個月房租，要是隔了幾個月都租不出去的時候，寧願多付一點仲介費，增加招租速度才是王道。像是疫情期間，京都觀光大受打擊，很多人都失業、我有房客空了半年多，最後仲介費加到三個月，終於租出去，但是相反的要是房屋的屋況很新，當地的租屋需求很高，像是東京蛋黃五區內因為租屋需求高，空屋率低於5%，仲介費可以給的低，禮金收的高，也不用煩惱招租問題。也有屋主拿好拿滿，禮金兩個月押金一個月，保證公司照樣要求加入。還很快就租出去了。

一切還是取決、取捨。
東京都，空屋率很低，容易招租，但是房價高投資報酬率低
首都之外的，空屋率較高，但房價低投資報酬率高，所以適時的調整招租條件。
才能獲得最大的收益。

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