「凡所有相，皆是虛妄。若見諸相非相，即見如來。」《金剛經》

BABYFACE酒吧

【緣起】
我住在京都時，每天回家的路上都會經過這間小酒吧。這是一個二樓透天的物件，一樓是店面，二樓是住家，各自有一個獨立的出入口，一樓是在日本隨處看得到的小酒吧，而日本「純的」酒吧，基本上有三種：
①バーBAR：就是最一般的酒吧。
②スナック：就是有桌有椅、有女生會陪喝酒，通常會有卡拉OK，還會有些家鄉菜，簡單來說就是年紀比較大，純的酒店(法令上算飲食業)。
③ガールスバー girls bar ：通常是客人坐吧檯,然後請幾個年輕女大學生當服務員聊天，這間酒吧就是屬於第三種。

小酒吧的名字叫「BABYFACE」，平常店家會在門口立一個小小的看板，寫著「飲み放題2500円」(2小時酒類喝到飽)。 每次經過這裡， 都很好奇到底是甚麼店，想進去看看，卻又很猶豫，該不會入場費2500円，但要花25000円才出得來的黑店吧？後來想想，反正路口就是派出所、又離我家近，就進去試試囉！

進去之後感覺店內有點窄，但很深，大約12坪的大小，首先映入眼簾的就是一個紅色長吧檯，迎面而來一個笑容可掬微胖的女店長，還有一個像是相撲選手的男生店員，再來就是一個傳說中的看板娘、招牌女孩。畢竟是girls-bar，沒有girl怎麼行？(笑)但是gril讓我的小小期待有點失落......還好，店長很好聊，所以後來就跟店長瞎聊了起來，知道上門的人也都是附近的上班族或常客，還有酒吧在這裡已經經營了10幾年了！。

日本的住宅區跟商業區分的很清楚，住宅區通常都只是便利商店、個人經營的小食堂，再來就是夜晚的神祕小酒吧。並不會像台灣有各式樣的商店跟小麵飯攤，相對的安靜很多。

先介紹一下酒吧所在的這個區域，「左京區」是我在京都很喜歡的區域，位於整個京都的東北方，著名的觀光有景點有哲學之道、下鴨神社等。地理上，是著名的高野川、鴨川的彙集之處,，附近有京都大學、同志社大學,還有我的母校：京都造形藝術大學。是一個自古就充滿文青氣質的區域。交通上，是京阪鐵路、跟叡山電鐵的起始站，京阪線一站可以接到大阪，叡山線則是通往京都山上的風景區。不僅是連外交通，往市區內的移動都相當的方便。


物件的位置在左京區裡的高野竹屋町。物件的路口是派出所、LOWSON便利商店，還有左京郵局的總局。前面有一條小的單行道，但來往的人卻是不少。可能是由於旁邊的馬路車輛很多，步行或是騎腳踏車的人都喜歡走這條路以避開車潮。 走出路口，到北大路通上，就有類似台灣的寶雅跟超級市場，旁邊還有日本有名的電器行「BIG CAMARE」。再往下走一分鐘左右，還有一間像是家樂福一樣的購物中心。往西邊走不到一分鐘，就是會在春天開滿櫻花的鴨川，北邊路口則有一座安靜的小神社。
 

因為太喜歡這個區域，當我搬家離開這裡的時候，一直在日本的Athome網站看這區的房子（Athome、SUUMO(スーモ)，簡單來說就是日本的591，購屋跟租屋的網站）。每天都在幻想要買這區的房子，陸陸續續也看了不少物件，但要不就太貴，要不就房子是”路地裏”，或是再建築不可的房子。


【重逢】
離開京都五年後，在Athome的房屋買賣網站上，我再次與「babyface」相遇，上頭寫著1780萬日幣(約490萬台幣)，心想「真是便宜阿~」，土地面積22.53坪，車站又只有7分鐘，從此，心裏面一直癢癢的，每天都在網站上關注「babyface」這個案件。又過了2個月，房子突然大降價成1380萬日幣！！！也就是380萬台幣！

我開始每天都睡不著了！立刻評估自己手上的所有財產、還有能借出來的現金，雖然售價是台幣380萬，不過東拚西湊了350萬上下後，馬上買了機票約了房仲就到現場看屋。

【破損到漏水，還能看到天空的二樓】
一樓的店面，其實三個月前還在經營，我踏進裡面的時候，除了有煙味之外，狀況還算良好，但當我踏進二樓玄關時...我的腳竟然濕了….抬頭一看，有一道溫暖的陽光灑下…發現天花板已經破到可以看到天空了...客廳則欲蓋彌彰似的鋪了一個軟墊，裡面一打開都是積水...另一個房間的的塌塌米因為受潮，到處是皺褶。我恍然大悟！原來這300萬的降價，是因為京都的梅雨季要來了！ 

京都的節分非常的準確，通常是6月開始會持續一個月的梅雨季，直到祇園祭7/14日附近雨停，隔天起就會迎接一個短暫的夏天，直到8/16日中元節五山送火完(註2)結束，晚上就會颳起涼風，秋天就來臨了。


二樓玄關的天花板

看到了這狀況，我探了一下房仲，原來這房子有幾個客人來看過了，一個是自住的客人，進來看到天花板搖搖頭，就沒說話了，另外兩組是不動產的同業想買下來做民宿，但實際考量後，好像因為成本太高，又容易受到左鄰右舍的抗議。(京都開民宿很容易被鄰居討厭而被檢舉)看完之後就再也沒下文。

我在心裡盤算著
①自住的透天案件在日本通常開價就是賣價，不會惡意抬價。因為日本的自住客都把房子當消耗品，跟買車一樣會折舊，房價就是銀行的貸款殘值加上土地的價格。如果1780萬是合理行情，現在開1380萬，那我這400萬的價差，如果能夠修好房子就有買的價值。
②以投資的觀點來看，一、二樓能分開出租，保守估計各7萬日幣的租金，每月收租14萬，購物成本約1380萬x1.06(各種仲介費+稅金等手續費)=1462萬，每年收租168萬/買屋成本1462萬=年投資報酬率約為9%


成本跟收益是平衡的，再來就是修這房子要花多少的預算了。

我找了一家之前合作過的裝修民宿的公司。經過評估之後，基本上要換個新的屋頂、跟二樓的內部裝潢要重做。一樓由於想要出租,建議是不做任何變動，交由之後的房客決定。

第一次的估計
①屋頂全部換新：120萬日幣
②屋頂解體費用：55萬日幣
③二樓內部全部重新裝修：346萬日幣
④雜費、道路申請、清潔費、鷹架等：30萬日幣



估價整整超過我的預算200萬日幣，2樓部分，若是馬桶、浴缸、廚具瓦斯爐組都全部翻新，由於牽扯到水管瓦斯等重新配置，會使得預算大幅上升。只好忍痛刪除掉新馬桶、浴室、洗手台等設施。

這是細項↓

最後再殺價了大約10萬円,成功壓制預算在400萬日幣以內
 
【出價】
日本的不動產出價真的是一門學問，終歸是住在天子腳下1200年了，京都人可算是真正的天龍人，特別有一種排外感。以我常常幫客人在日本買房的經驗來看，投資型案件買賣比較不麻煩，畢竟都不是自己住，而是投資取向，只要價格談得攏，屋主都很快答應。但是自住型案件，首先屋主都會問：「買房子要來做甚麼？」，怕賣給奇怪的人會帶給鄰居麻煩。這在台灣很難理解，都要賣房子了，還要考慮鄰居的感受！？但京都就是這樣的氛圍，怕為了賣房子，結果把自己的名聲搞壞。還有自住型物件，通常很難砍價。我曾經看過一間房子，因為屋主怎麼樣都不想降價，在房屋網上一放就放了三年，也有遇過屋主不賣給外國人、台灣客人砍價砍太多，屋主直接就不賣,，被當拒絕往來戶的情況。

我思考了一下我的策略
①競爭對手：自住客應該不太敢下手，漏水太嚴重。不動產同業的話，這區比較屬於是安靜社區，很容易因為經營民宿被抗議。
②屋主賣屋的急迫性：第一次看屋是5/28，六月初京都開始會下起一個月的梅雨，到時沒賣掉，可能整棟房子會因為漏水而報廢。

換言之，沒有競爭對手，又有屋主急迫賣的需求，俗話說的好，「兵貴神速」，所以買房要快！
我跟當地的房仲說：「您問一下屋主是否記得以前常去那裏的一個台灣客人，如果可以的話，我能夠立即付清所有款項，但讓我再砍100萬…」。於是，兩周後順利地完成這筆交易。

過程真的是快狠準，
第一次是看屋，
第二次是請裝潢估價，
第三次就直接全額到款，訂金簽約過戶一次完成(日本不動產的術語:一括結算) ，我在簽約的前三天，就把包含訂金的全額，直接把錢匯到日本的仲介公司。上午在公司簽約，中午我們直接到銀行，仲介公司幫我把錢匯到戶頭，屋主辦理貸款解除，當天下午就拿到了房屋鑰匙作交屋。

↓兩周後終於收到日本司法書士，寄來的權狀(日本叫做情報識別登記證)。


交屋後，為了怕漏水擴大損害，先花了四萬日幣做個緊急措施。要等撐過這梅雨季節，才能把屋頂整個掀掉施工。也算是運氣好，中午剛做完了緊急補強，下午開始下雨，這一下雨，就下了一整個月。下成了京都史上最大的豪雨...

↑鴨川避難的山豬



兩周左右的暴雨在祇園祭7/14前後停了，迎來了整個夏天，然後就開始瘋狂的裝修。


在屋頂唱著你的歌~


掀開瓦片後，以看到40年前的屋頂施工工法，屋頂的隔絕材質，是用土做的，因為材料便宜，又有保暖的功能


↑陽光普照的房間，裡面的樑柱據師傅說材質很好，可以繼續用100年


室內圖


40年前的施工工法用牆壁用塌塌米當建材，兼具保暖與隔音


重生的屋頂


底板也拆了

然後是現在的模樣




真的運氣很好，在裝潢完不久，就遇到了百年一見的大颱風。關西機場有史以來第一次因為風災，中斷了連外道路。還好是在裝修完成後，屋內沒有任何災情發生。

【總結】
其實日本的房價,真的貴在施工費，我不過簡單的裝潢了10坪左右的空間，加上屋頂，就花了房價的快1/3。我的考量是：二樓當成自己的辦公室跟住所，一樓店面招租。在日本的租屋公司都會做一個與附近行情的房租估價單。這是我請當地租屋同業幫忙估價跟招租的估價單。比我原本的估價還多了3-5萬，據當地人所說，店面大約是10~12萬，整棟一起出租大約16-18萬。

換算一下實際花費，房價含仲介費雜費,約花了1350萬日幣，裝潢花了400萬日幣，每月能夠帶給我的收益是18萬日幣，年投報率為12.6%


《金剛經》裡，佛陀對須菩提說：「凡所有相，皆是虛妄。若見諸相非相，即見如來。」一切的現象都因緣合和維生，如果能了解一切都是假象，明白他的真理，就頓出如來的智慧。

佛法如此，不動產也是如此。不動產的萬年問題，【買屋划算？還是租屋划算？】每個時間點都有不同的回答，舉例來說，要是在1990年日本泡沫經濟高點，買了間3000萬的房子，他的年租金是100萬，過了10年到了2000年，日本房價探底跌價四成，殘值是1800萬，扣掉管理費等雜費，2000年的時候賣出可能賠了將近1500萬，這時候是【租屋划算】房子賠了1500萬，但租金只要1000萬。同樣的房子跟房租，到了2018年，房價可能回漲到2500萬，這28年，每年100萬的房租2800萬就超過了房價，這時候是【買房划算】房子價值2500萬，但是租屋的話卻付出了2800萬。
我這次在左京區買的房子，對自住客而言買房跟維修花的錢不如他們買新的土地重建。對於民宿業者而言，他們裝修成本低，但卻無法改成收益案件。但我來說，剛好適合我一半收益一半自用的需求，見諸相非相，即見如來。

我這次成功的投資,總結有下列幾點

①了解當地行情,屋主買賣習慣
知道屋主的需求,能適當的出價
②認識可靠的裝修業者
立馬可以估價判斷出是否有翻修的價值跟可能
③決斷速度
當個有信用的買家,立即付錢,用速度換取講價空間。
④熟悉自然環境
天候,是我這次能買到便宜的關鍵.梅雨季來臨的急迫性，讓我足足便宜了400萬円可以補足裝修費用

這是我第一次嘗試一戶建店面的翻修，等正式出租後，下一篇文章就可以來討論店面的投資方式與經營。



(註1)再建築不可：日本很多舊有的房子會蓋在巷弄之內，但現行的法律規定，建地的土地必須有一面有4米寬以上的道路做通道，也就是說巷內低於4米道規定房子的建地面積，有一部分在未來改建時將必須預留通道，讓道路面積可以大於4米。再建築不可的房子：在不改變結構的狀況下，可以整修。但要是想重新改建，就必須符合現在的建築法令，以後要改建的時候，可能因為道路退縮的問題，就蓋不成房子，或是需要跟鄰地整合，才有足夠的建築面積可以使用。)

延伸閱讀 : 再建築不可

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