東京涉谷租屋初體驗

不動產小魚兒～

一、日本跟台灣的租屋，有甚麼不同??

1.一般都是空屋出租沒帶家具，退租則是回復原狀空屋交屋。

2.一次都簽2年如果中途解約要付1~2個月違約金。(通常期滿一年就不會扣錢)

3.禮金的制度也是很特別，是額外給房東的一筆感謝金。

補充:禮金的由來
禮金以字面上的意思來解釋就是「謝禮所支付的錢」。在以前房子不足的年代，感謝房東提供一個可以遮風避雨居住的地方，懷抱著這份感恩的心情而支付給房東的錢。現在則是成了一筆約定成俗的費用。

4.一般聯繫窗口只對租賃公司，租客是不會見到屋主的。

5.保證人制度(如果找不到有固定工作的日本人當保證人的話，通常需要加入保證公司)。

6.要先有日本電話號碼、在留日本的簽證、銀行戶頭...等等。才能進行租屋所有的手續。

二、日本租屋流程

三、小魚兒日本租屋

1.地點:幡ヶ谷駅
直線距離425公尺，走路到車站8分鐘。

上面這間就是小魚兒租的公寓，租金65000円，其他費用相加大概85000左右。

2.尋找仲介
(1)街邊不動產公司
小魚兒曾經在想住的區域周邊找不動產仲介店幫忙，希望能找離學校近一點的地方而且一條線路就可以直達新宿的案件。但在小魚兒表示預算跟條件後。他們只給我看了三間，且後來說我沒有找到保證人的話不可以租。感覺就像是被禮貌性的婉拒一樣，所以就放棄繼續請他們幫忙。(後來了解到因為外國人被屋主打槍的機率高，且一般租屋服務費也沒有很高的情況下，他們寧可不接我這單也不想浪費時間。@@")

(2)請朋友介紹仲介
過了一個星期後，在朋友的介紹下認識了中國的仲介。他們在池袋那邊，個人覺得各項服務都還不錯。與小魚兒直接約在他們的公司，先用業者系統挑了幾間喜歡的案子，之後再約一天時間去看全部的案件。小魚兒相當推薦這樣的方法。一來可以節省雙方溝通的時間也可以馬上就找到案子，而且能接受外國人取向的案子並不多，所以仲介也可以現場詢問並篩選。

3.確認需求
現場我們會一起篩選需求，有些內容大家可以在家裡先設想好。

(1)案件類型:房子的構造分成RC、SRC、木造(建議還是住RC鋼筋水泥的隔音會比較好)

(2)總預算:(至少要準備5個月的房屋初期費用)2016年東京市區的市場行情在5萬起

(3)地點:與每天要去上班上學同一條電車線上不用轉車為主(可以省車錢)

(4)面積:一般單人小套房再16-20平米左右

(5)其他條件:衛浴是否分開、有沒有浴缸、有沒有洗衣機放置處

像上面這張圖就是我們一起選案件的畫面。

4.租賃保證委託申請書
看完案件後，如果有喜歡的案子，最好可以直接回到仲介公司的店頭寫一張申請書，馬上送審加快中間的流程。(仲介需要回報屋主承租方的狀況，且如果有保證公司需要先提交給保證公司審核。一般2-3天)

5.保證公司審核後，填寫簽約文件
(1)建物賃貸借契約書
(2)重要事項說明書
(3)分算租金請求書(禮金、押金、管理費)
(4)住宅紛爭防止書(退租回復原狀事項)
(5)個人情報利用書
(6)火災、地震險

6.預約開水、電、瓦斯、網路
入住前，要先請自來水公司開水，東京電力公司開電，以及開瓦斯。可直接撥電話過去跟他們報地址就行了。如果需要使用家用網路的話，可在【ヤマダ電機】大樓的光纖分點直接過去詢問，他們會現場開通且寄機器到家裡來，只要照上面的說明書開通就可以了。

7.地址戶籍更改、搬家、採買家具
(1)地址戶籍更改
搬家前要先去舊有的區役所把戶籍遷出、再到新的區役所遷入戶籍。並且要去郵局更改地址。有些政府寄的資料、保險等等怕會寄錯地方所以還是建議去更改一下。
(2)搬家
一般日本租房都會是空屋，如果舊家有家具的，可以自己租一台貨車來搬運。或是可以參考看看東京二手社團的團員有沒有留日的朋友在出車載家具的，都是個省錢的方式。
(3)採買家具
大久保車站周邊有一些賣中古家具的店，像是洗衣機、電視...等等的有時候可以撿到一些好貨。

8.解約手續、家具處理
因為留學的時間只有一年，但是租賃都是要簽2年的。所以算是提前解約了。小魚兒在解約前是先去簽一份解約書協議書並且約定一個日期前把大型家具都處理掉，且要請大型家具廢棄物的來做回收。而房子的部分需要原狀回復，管理公司會派人來做檢查所有的清潔。在最後退租時小魚兒因為牆壁有一點汙損及洗衣機的轉接頭不見，另外冷氣清潔也被說是小魚兒要付錢，總共被扣繳了1個月清潔費。後來小魚兒才知道除非是自己有在室內吸菸外，不然冷氣清洗費是屋主要出的，所以可以請仲介幫你談看看。

四、每月固定費用(¥16800円)

1.水道費:一般生活使用大概3800円左右。
2.電費:日本冬天開暖氣27度、夏天開冷氣27度。電費大概平均3500円左右。
3.瓦斯費:一般洗澡時才會開瓦斯，費用大概2000円左右。
4.網路費:剛開始開通的費用挺貴的大概20000円左右。無流量限制。平均下來7500円

五、租屋初期費用計算

項目	換算月	金額
當月租金+下月租金	1.5	97500
禮金	1	65000
押金	2	130000
仲介費	1	65000
火險地震險	0.2	13000
換鎖費	0.3	19500
保證公司	0.6	39000
搬家、家具費	0.8	52000
總計	7.4	481000

如果再加上前面提到的水電瓦斯費用後。
水道費0.05個月+瓦斯費0.05個月+光電費0.05個月+網路費0.08個月=7.63個月(495950円)

以小魚兒在幡ヶ谷這間套房來說。初期費用495950円。提前解約費用:65000円。
每個月房租+水電管理費:84500円。一年共計(84500*10.5)+495950+65000=1448200円。一年就將近144萬的基本開銷，其實蠻多的。如果住2年就是84500*12+1448200-65000=2397200円。2年就相當要240萬円。

六、心得

租不如買
在日本生活的這段期間，小魚兒有在ロッテリアlotteria漢堡店打工，後來粗算了一下，一天如果上班6小時，收入6000日幣，也要半個月才能把所有的租金打平且還不包交通、生活費的支出呢!!
但是日本的房子其實賣的不貴，實際查了一下當出承租的物件。買賣價格估算是1305萬。粗略算一下1305萬/240萬=5.4次合約。也就是將近10.8年就可以買下這間房。
小魚兒曾腦洞大開的思考，如果是用房屋貸款，貸8成、自備2成。利息設定在1.8%。還款30年。算下來每個月也只要3.75萬。之後房子會是自己的，可以自用也可以出租。且就算回國馬上賣掉也不吃虧。因為住在日本的這10年也是賺到了這段期間好幾百萬的住宿費阿!!
現在想起來當初如果有預算真的應該要買房的。而且房價也確實從2016那時隨著時間慢慢的上漲，要是當初買了，不僅可以省了2年租金。回國之後也可以繼續收租。穩穩的賺錢，多麼好啊。

但實際上房子的價格必須要達到2500萬日幣以上台灣的銀行才會願意放貸款。而利率也將近2.5%，各位可以評估一下自己的條件在做貸款。(延伸閱讀-----在日本能貸款買房嗎?)

七、租屋網站
以下提供各位可以先上網看看附近有什麼案子，在拿喜歡的物件照片去跟仲介討論這樣對方會比較理解您的想法哦。

1.レオパレス
https://www.leopalace21.com/
如果各位不介意稍微貴一點，案子精緻。可以上レオパレス網站上看一下，找到喜歡的地點、案件，在與仲介討論帶您去看。但屋主看到外國人可能都會拒絕，或是看完了打算要租時才拒絕。所以建議還是先問一下外國人能不能租，免得白跑了一趟，或是像小魚兒一樣可以直接去仲介公司找案子。
2.at homes
https://www.athome.co.jp/
第二個網站也是客人跟業者經常使用的網站，雖然裡面有很多釣魚的案件，但是大樓的圖片還豐富的，所以很具參考價值。
3.homes
https://www.homes.co.jp/chintai/
最後這個網站有租屋大樓的相關行情，對各位來說也是具有參考價值的。