近五六年來，日本的小套房投資為台灣投資客喜愛的海外投資方式之一；喜愛日本的投資環境，但不知其門而入的首購族非常的多。如果在不甚了解的情況下，常會變成持續在觀望、觀望到後來猶豫不決，最後選擇不買的窘境其實非常的多。也因此錯過很好的投資獲利機會。今天讓我們來簡單聊聊剛開始投資日本小套房時要從什麼面向做選擇，才可找尋到理想的投資標的。

1.小套房是什麼?
所謂小套房就是台灣人口中說的單套，日本人簡稱1R。租屋客群主要是單身上班族和學生為主。這種物件在寢室的地方不會特別做出另外的隔間。(空間較大有隔間的房型請參考看室內平面圖學買房此篇文章)
另外西元2000年後的套房在衛浴設備主要是分離式的(セパレート)，西元2000年前的房型衛浴大部分是合在一起。

2.面積:
日本的不動產面積計算主要是用平方公尺當作單位，如果要用我們熟悉的坪來換算的話，1平方公尺等於0.3025坪(簡單計算10m²=3.025坪)，一般小套房面積從10m2~28 m2不等。西元2000年後的房子至少都會在19、20 m2以上，甚至東京現在有些區域的法令規定，新建的住宅型公寓1R的面積至少要大於25 m2。我們建議客人購買小套房時，最好選擇至少16 m2以上的面積比較好，只要試想生活在不到4坪的空間內，一定會覺得很不舒服。整體來說20m2以上是比較理想的生活空間。

3.年份:
近年來流行投資西元2000年到2010年的新、中古屋小套房。一來屋況保持良好，二來屋齡在第11年開始折舊價格大概為當初新屋的7折左右，相對好入手。至於西元2000年以前的小套房，我們建議購買1981年(昭和56年)6月後取得建築許可的物件，因為依舊日本的建築基準法規定，在1981年6月後取得建築許可的房子，是以新的耐震基準下設計的建築工法(簡稱新耐震)，至少可以對抗震度6以上的地震。而舊的耐震基準(簡稱舊耐震)只能保證對抗到震度五的地震。

4.城市選擇
投資客大多喜歡大城市，因為勞動人口密集又正成長，空屋時間也較短。目前東京、大阪、京都因為東京奧運、大阪萬博等話題成為台灣人最喜歡投資的城市，當然九州的福岡以及北海道札幌入門金額更低；不少台灣投資客也會選擇在這兩個城市當房東。小編個人覺得只要是投資，找人口較多的商業大城市準沒錯；唯有長久穩定的收租才是投資日本小套房的真諦。

5.價格與租金投報:
目前全日本土地和房價平均最高的城市為東京。目前以西元2000年後的新古屋小套房為例，在離電車或地鐵站步行10分鐘以內、20m2大小的小套房大約價格在1800萬~2500萬之間。同樣交通方便而面積大小年份一樣的大阪或是京都物件的話；價格大概座落在1100萬~1600萬左右。而上述條件下的東京小套房月租金平均6萬5千~9萬日幣不等，而大阪京都的月租金則在5萬5千~7萬日幣左右。

如果築年是在西元1990年前後的中古屋小套房，東京的價格大概在1500~1700萬日幣，而大阪京都的價格則約在800~1000萬日幣左右。至於租金的話會再便宜一兩萬塊日幣左右。我們來簡單的換算表面租金投報，以月租金乘以12再除以房價的話稱為表面投報，東京的新古屋表投大概4.3%左右，而大阪京都的表投大概5.2~6%不等，中古屋的價投報率會再比新古屋高個1~2%左右。

以上所提到的價位和租金投報是以大城市中繁華熱鬧的地段為例，譬如東京山手線車站附近的物件。或是大阪中央區、京都中京區的小套房。如果要希望投報再高一點的話，則可以選擇偏住宅區、築年舊一些的小套房下手。改天讓我們另外討論一篇投報率和地點如何取捨的文章吧!!

6.房東需要負責的地方

台灣的租屋文化中，齊全的家電是吸引房客入住的重要條件。反觀日本，大多數日本人不喜歡別人用過的東西；所以除了冷氣外，租客不管是冰箱、洗衣機、電視、沙發、床、桌椅茶几…..等，全部都是自己準備。而房東在租賃期間要負責維護的東西是什麼呢?如同上面圖片顯示的東西，空調、壁紙、地板、洗手台、馬桶、瓦斯爐、熱水器….等無法移動搬走的東西。


讓我們來說說小套房的優點
1.入手金額較小，約300-600萬台幣。
2.帶租約，租約穩定,投資報酬率穩定。
3.易轉手。
4.可以抵押然後在日本貸款(房屋增貸)。


當日本人房東的優點
1.不須準備家具,電視沙發等...。
2.房東幾乎不需負責水電,瓦斯,費用(直接登記在房客身上)。
3.管理健全,台灣需要10%,日本只需要5%物業管理費。
4.收日幣租金。
5.海內外收益於670萬台幣以內不需課稅(合併)。


結論:
日本小套房投資並沒有想像的複雜，但要顧的基本觀念就是上述的六個面向；大方向抓定後，找到理想的房子就不是難事。整體來說，理想的小套房物件，建議
1.位於商業活動熱絡的大城市。
2.大概是西元兩千年前後完工。
3.室內面積至少20 m²。
4.離電車地鐵站走路10分鐘內。
往後會藉由我們的經驗來分享各種不同日本不動產細節。希望藉由深入淺出的描述，可以讓大家更容易在這透明安全的投資環境中，找到最理想的投資標的!!

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