方丈不在,小僧帶路
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日本賣屋稅金計算實例...(MORE)

日本房屋買賣時登場人物...(MORE)

日本買房全紀錄...(MORE)

之前有寫過日本實際看屋的文章(詳情請看日本小套房投資之當地看屋)。那要是心儀的物件出現、我想要購買的話該怎麼做呢???今天就來談談真正的重頭戲,日本的買房流程。

1.出價和斡旋(寫申購書)

把想要購買的價錢寫在申購書(申込書)上,向買家展現想購買的誠意。申購書上寫的價格一般不會是最後的成交價(當然買家都希望可以砍多一點),但如果申購書上填入比賣家售價還要低非常多的價格時,有些賣家會直接回絕說你的價格開太低,我不想跟你做這筆買賣。也有一種狀況是有幾位不同買家同時都有興趣,申購書出的價格也都是合理價格代時,會按照出價的時間順序進行交涉;但就現今日本房市的買賣熱度,賣家會優先挑選價格砍最少的買家先行交涉的狀況也時有所聞。

※砍價小知識:

一般來說日本的砍價空間都不會很大, 不會像台灣一樣故意開高價給人砍,譬如1000初投萬的投資小套房物件基本上只能砍一點零頭(50~100萬)、甚至不給砍價、或原價購買的狀況也很多。我簡單舉例幾個影響物件談價空間多寡的條件:
a.持有者是處於貸款狀況,為了要清償尾款所以談價空間不大。

b.購買空室物件,如果屋主有花錢整理房間的話就有加一些成本在裡面,談價空間有限。反之如果房間狀況不好,屋主沒有打算特別整理就出售的話在談價空間就相對較大(給下家有多一點預算自行修繕)。

c.買賣的時間點也是影響談價的因素之一,日本賣屋的熱點大概是每年的年底~4月左右,這時候不管公司和學校都是新一季的開始,買屋需求多,所以在賣方市場下能談的空間也會比較少一些。

d.購屋時間點在年底,加上物件為法人;因為賣主公司行號要結算稅金和盈餘。所以會想在年底前盡快把物件賣掉,此時也會有較多的談價空間。

2.確認價格後的擬定契約和買方文件準備

在買賣雙方交涉完、確定價格後,賣方會先提供現有的物件資料,並依照資料內容擬定買賣契約書及重要事項說明書,同時買方必須先去辦理相關文件證明。購買日本不動產時需要提供購買人的戶籍謄本、印鑑證明、護照影本。而戶籍謄本和印鑑證明需要找翻譯社翻譯成日文譯本後再去法院或者是民間公證單位進行公(認)證。公證完的資料帶去外交部進行蓋章認證。最後寄給日本的買方仲介待往後交屋時轉交土地代書進行登記移轉。

 

3.匯訂金及確認重說及簽約時間

上述程序在進行的同時,也會要求買方先把成交價格的10%當作訂金匯款到日本的指定帳戶,待簽約日時匯給賣方,雙方約定可以進行重要事項說明和簽約的時間為何。

 

4.重要事項說明和簽約

所謂的重要事項說明,就是在進行不動產買賣前,賣方會提供一份重要事項調查報告書。這份文件是賣方在進行物件販賣時,出錢請第三方進行該物件的所有調查,調查完後會提出一份報告書。內容包括物件現況、管修諸費用金額、持有人是否有滯納金、整棟社區全部的修繕積立金與滯納金為多少、是否有接受過耐震測試、建材是否有使用石棉瓦等有害物質…等。接著買賣雙方的日本仲介公司的宅地建物取引士(等同台灣的不動產經紀人)會藉由這份報告書製作成一份不動產的“重要事項說明書”。在簽約前向買方報告此物件的調查結果並進行說明。另外賣方同時會提供謄本、土地房屋評價證明書、都市計畫課發行用途地域、租賃契約(購買投資型商品時)。

↓補上重調&重要事項說明書的圖

在進行重要事項說明之後,如雙方沒有任何問題就會進行簽約。因為是外國人購買日本不動產,所以簽約會有幾種模式:

  1. 日本不動產仲介飛來台灣(買方居住國家)來進行簽約。
  2. 買方飛去日本當地買賣雙方之一的仲介公司進行簽約。
  3. 買方委託日本仲介(在台日本不動產仲介)當作委託人,代理買方在日本當地跟賣方進行簽約,買方此時可以透過視訊的方式確認日本簽約現場的進度與狀況。

跟台灣不同的地方,不動產買賣簽約時,持有宅地建物取引士(日本不動產經紀人)證照的仲介一定要在場才可進行簽約。這跟台灣必須是土地代書在現場進行簽約是不一樣的法規。
※日本的司法書士(代書)只有過戶,日本宅建取引士(經紀人)負責簽約。

此外由於重說與簽約中所有物件全部都是日文文件,所以一般會請懂日文和中文的日本不動產經紀人和仲介進行翻譯及解釋。

5.付尾款等過戶登記

付尾款

在簽完買賣契約、買賣雙方協調好交付尾款及過戶時間,買方仲介會整理出一張尾款單,把剩餘的房屋尾款以及所有相關的稅金和費用列成一張清單給買家,並設定日期在交屋過戶前尾款匯到指定帳戶內。

過戶

約定交屋日當天,買方的仲介跟司法書士,跟賣方的仲介與司法書士,會約在銀行或公司。賣方確認收到買方的尾款之後,賣方司法書士就會交給買方司法書士權利書(權狀),買方的司法書士會帶著權狀跟買賣契約,到法務局申請過戶的登記,這樣就算完成過戶的動作。

↓過戶登記申請證明

但跟台灣國內買賣流程不同的是,台灣在交屋時新屋主就可以馬上拿到土地和建物權狀。但日本要等法務局(地政事務所)的謄本跟資料下來大約2-3周,加上其他的附屬資料,寄到台灣手上的話,大約要一個月左右的時間。此外在確認過買家在交屋截止日前匯入尾款後,日本的不動產仲介和土地代書才會分頭開始幫新的持有人繳納相關稅費、產權移轉和登記、告知房客已換成新房東(購買投資物件),結算所有管修費和房租。

收到稅單

第一次購買日本不動產的海外買家,很常會在日本不動產交屋後的3個月~半年後在自己家信箱收到日本政府寄來的不動產取得稅(契稅)繳費稅單。其實不用太過緊張,這是很常發生的事情。一般來說日本不動產買賣在交屋時,買方仲介公司就會先把不動產取得稅稅金部分先行繳納並同時代表海外屋主成為該物件的納稅管理人,但有時候處理相關稅法的政府公部門員工會忘記這件事情,而按照買家戶籍謄本上的地址寄出稅單。更有遇到過連續兩年國稅局忘記把房屋地價稅單寄給納稅管理人,最後打電話去確認後才發現是忘記寄發稅單的離譜事情。但其實這都不是太嚴重的事情,只要請日本的管理公司進行確認原因及如何補繳稅金就可以順利解決。

 

總結:

日本的不動產買賣從下申購到交屋快則兩個星期,慢則脫到半年才過戶的實例也有。只要買賣雙方在善意溝通下都能有交涉的空間。此外日本不動產公司具有完善的買賣管理系統,所以從最開始的買賣過戶登記,到日後的物件管理、報稅、海外租金匯款甚至是空屋的招租或修繕,都可以從同一家公司進行一條龍的服務。在這完善且透明的不動產市場中,方可保障海外屋主的權益,當個快樂的投資者。

 

 

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1.日本小套房投資入門

2.日本小套房投資之當地看屋

3.大阪賣房記

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