方丈不在,小僧帶路
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日本買房全紀錄

一、 動機

某天客戶透過朋友介紹找上小魚兒,剛開始客戶其實也不是很確定是否要買房,只是想說兒子在日本工作可以買一間以節省房屋租金。(延伸閱讀-----租房換約5次等於買一間)
小魚兒起先以為客戶跟之前一樣是對日本有興趣想投資日本的房子。所以下了一番功夫找了很多類型案子給客戶看。之後也拜訪這位客戶,聊了天之後才知道原來客戶是自己要住的案件需要針對空屋來找尋。在確定用途是自用後,小魚兒每天都認真的幫客戶找目前是空屋,離客戶上班不遠的地方或一線直達大車站的案件,希望能盡快幫兒子找到一個滿意的新家。
備註:依據日本借地借家法的規定,
日本租賃房子不能趕走房客。因此如果要買自住的物件。最好是買空屋,或是找簽訂定期契約的物件以避免到時候買方無法自行使用。

二、過程-找案件-討論-找案件-確定賞屋案件-實地走訪屋內

(1)找案件-大樓/一戶建
找案件的過程其實客戶也會慢慢知道自己想投資的金額跟喜歡的類型。我們看了一戶建也看了很多公寓大樓。


(2)討論-確認類型
最後因為大阪現在釋出的一戶建都比較偏,價格也沒有很漂亮,且由於大部分都是木造的關係後續維修費又高。我們改變方向只看大樓型案件。

(3)找案件-大樓
接著陸續發了一些大樓的案子給客戶參考。稍微市郊的地方房子會比較新、室內空間大。且價格也會便宜一點。不過缺點當然就是要多做幾十分鐘的地鐵上班。有些人放假想在郊區悠閒的到公園散散步。去河堤跑步,或是再去更郊區一點走走就很適合住在近郊的地方。
PS.找案件時小魚兒除了透過仲介系統搜房外,也看了許多各大售屋網的平台來做搜尋。像以下這個就是at home售屋網。(售屋網上很多釣魚案件,很多是賣掉的案子@@)


(4)確認賞屋案件
出發賞屋前除了跟客戶確認想看的案件以外,在出團的前2天也要再次確認是否已經出售了,以免到時候沒房可以看。另外小魚兒也建議大家至少找3間房,最多5間房做比較。因為都專門去大阪了。如果只有看2間且都被賣掉的話,等於這次都白看屋了。而如果超過5間的話,則可能會因為看得太多太複雜而不知道怎麼下手才好。


(5)區域介紹、討論
客戶兒子原本住在西邊的住之江地區,每天都要10分鐘搭電車,在搖搖晃晃坐30分鐘電車到阿倍野區,在走路10分鐘去上班。前前後後花費的時間將近要一個小時,每天則是2個小時,相當的不便。在與小魚兒溝通討論後決定選擇離公司近一點阿倍野區,雖然房價可能會因此提高或是屋齡可能要選擇比較大的。但是客戶覺得每天能幫兒子省下這麼多的時間還是挺划算的。而且又是在市區當中,未來也好轉賣。


(6)實地走訪屋內

自用的房子,小魚兒會篩選空屋。讓客戶可以直接進去裡面看現場的狀況。投資的案子大部分有房客住在裡面,都是不可以進去看屋內狀況的。不過沒有看過就買可能大家會很擔心,但是有租房經驗的大家一定會知道,萬一房子有什麼損壞需要維修的地方房客一定會告訴你,因為房客比屋主還在意房子住起來舒不舒服。(延伸閱讀-----屋內器材報價)



三、 出價-寫申購-確定價格

(1) 寫申購
客戶賞屋完後每個人自己心中都有一個標準。有些喜歡非常方便的,下來就是車站即使空間在小也沒關係,有些則是希望屋齡新一點。因此大家都會根據自己的喜好來決定出哪一間價格。通常也可以評估看要先談哪2間的價格先後出價。出價的時候跟台灣是一樣的會寫一份書約,在日本稱作【購入申請書】。


(2) 確定價格

屋主回復價格後,同常還會有一次價格討論的空間,例如:1300萬的案件。客戶出價1200,屋主回復1280萬。此時客戶只能在出最後一次價格。如果沒有談妥則只能放棄這間去談其他案子。正因為如此最後一次的價格需要很慎重,如果確定了,是不能後悔的。這關乎到個人的信用也會影響到仲介公司未來的信用,所以客戶務必要思考清楚在下決定。如果腳色倒轉過來哪天我們也成了屋主當然也不希望遇到談一談價格就跑的客戶對吧。

四、款項交付-確認重要事項報告書-頭款-重要事項說明書講解-簽契約、委任狀-尾款

(1)確認重要事項報告書
價格談妥後,此時關於屋子的進一步細節是賣方的仲介要提供的。因此我們需要再一次的研究一下關於房子的重要事項(延伸閱讀-----重要事項說明書是什麼?)確保我們買到的社區沒有太多人積欠管理修繕費,或是耐震診斷…等等事情(延伸閱讀-----如何避免買到凶宅)


(2)頭款
在確認重要事項調查書的內容後,這時候需要先繳交一筆頭款到買方仲介公司當中。(賣方仲介需要先確認一切細節沒問題頭款的錢有進來才能進行接下來做契約的流程)仲介公司等待契約內容沒問題後才匯給賣方。(延伸閱讀-----仲介公司如何保護頭款)



(3)重要事項說明書講解、簽契約、委任狀
頭款付清之後。暫時就需要等待契約製作完成,並請持有宅建士執照的同事進行視訊講解或是飛一趟日本在日本公司用中文做講解。確認所有事項之後才會簽契約。(延伸閱讀-----日本不動產買賣契約內容再簽甚麼)

(4)尾款
契約內容會寫到關於尾款交付的時間,買方在指定時間之前先將款項匯入買方仲介公司中,後續司法書士會再次確認賣方的所有文件都合法規且約定雙方尾款決算日期,賣方委託宅建士轉交賣房資料及印鑑證明,買方司法書士拿到賣房資料及印鑑證明後依照契約內容送出房屋所有權轉移登記給東京法務局,並轉交送件資料證明給買方以確認整個流程進行完成。(延伸閱讀-----日本房屋買賣時登場人物)

五、交屋-交付鑰匙並開通水電、司法書士取件

1.交付鑰匙
這點跟台灣房屋買賣有點差異,一般在台灣房屋買賣時交屋就會直接轉交權狀給買方了。不過在日本因為作業時間比較長,一般需要2至3周的工作天。包含郵寄過來台灣。所以交屋時也只會先拿到鑰匙,後續才會轉交權狀給買方。這時候小魚兒會協助客戶先撥電話給自來水公司跟電力公司開啟使用,並換個門鎖比較安全。

2.司法書士取件
最後這個交付文件的動作也是很重要的。大概過了2至3周會收到所有文件。包含屋主拆算出的當年度完稅證明、房屋登記識別碼也就是所為的權狀、建物謄本、以及之前簽認的合約等等,這些資料都要好好地留存,之後在賣屋時需要再拿出來核對。

(1)登記書封面

(2)房屋權狀

(3)房屋登記謄本

(4)土地、建物完稅證明



六、總結

每個國家的法規制度都不太相同,在投報的背後也存在著風險。有些客戶喜歡買稍微郊區一點的投報高,有些客戶喜歡買新一點的。這些都沒有對錯,只要大方向是正確的就好。還有最重要的就是交易安全,小魚兒在這邊把所有的細節都公開講述就是希望大家能買的安心,為海外不動產注入一股清流。而事實上只要照著小魚兒上面的步驟走,就幾乎不會錯啦。祝各位看官投資順利。

(延伸閱讀-----日本買房持有成本)

(延伸閱讀-----在日本能貸款買房嗎?)

 

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我是您的日本投資好夥伴,小魚兒~。帶您暢游日本、投資東瀛、讓您都贏!

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