方丈不在,小僧帶路
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在日本持有不動產時除了稅金外,各位最想要了解的應該就是室內修繕費用。畢竟遠在海外,如果房客反應家電壞掉、或者租客搬走時整理打掃房間的費用大概會花掉多少成本;如果不先了解到時候投資時實際遇到狀況一定會覺得自己是冤大頭,所以今天用一些實際經驗向各位分享。


一、房客入住時常會發生的修繕事情
1.冷氣無法運轉。

2.熱水器熱水出不來。
3.水龍頭漏水。
夏天沒有冷氣、冬天沒有熱水是房客最不想碰到的狀況,所以只要遇到故障或是無法使用時第一時間就會跟管理公司反應。管理公司會請水電技師去進行檢查,可以修理的話就進行修繕,如果因為機型太老舊無法修繕的情況下就會建議更換。

首先先放個市場行情價(含工錢)


冷氣維修個案1: (每個物件家電狀況不同,報價也會有所落差)
租客表示冷氣沒有冷風出不來,請技師去現場檢查後的修繕報價


冷氣維修個案2
:

冷氣過於老舊,廠商建議更換並報價

在正常使用下,日本平均冷氣的使用壽命大概在10年上下。大眾品牌如Panasonic和Mitsubishi的耐用年限為10年、夏普的大概9年。但經研究調查顯示冷氣平均使用年限其實大概在13.6年上下。如果是冷媒或是電路板的損耗因為可以更換和補充所以可以進行修繕。但如果冷氣使用超過十年,出現故障等狀況時,按照日本在家電機型快速推陳出新的文化中,水電技師會偏向建議更換新機,一來10年前的舊機型零件不是每一個商家都會保留當年的零件外,二來舊機型如果出現故障事件時機內的耗材都會需要進行大規模更換,建議全部換新會比較適當。

 以小套房的冷氣,上面所提到的市售大廠品牌大約在7萬~8萬5日幣(連工帶料),如果是選用大金的話價格大概還要再多個一萬日圓。

熱水器更換個案:
熱水器因無法流出熱水,技師去現場評估後判斷已超過使用年限建議更換
(剛好房間落地窗的紗窗也破損所以此張報價單多了紗窗更換報價)

日本小套房的熱水器大部分以瓦斯熱水器為主,大概使用年限為10年,一般瓦斯熱水器的更換連工帶料至少要10萬日幣上下,如果選擇林內的話價格會再高幾萬元,(沒錯日本的熱水器價格比冷氣還要貴!!)。前陣子剛好也有遇到關西的小套房熱水器故障,馬上派人去檢查狀況,結果技師重新設定熱水器電路板又可以繼續使用的事情。

浴室水龍頭漏水個案
租客表示洗澡時水龍頭和蓮蓬頭漏水,洗衣機的水龍頭進水口也有漏水

水龍頭漏水叫修的價位不一定,一般一個部分的更換或修理行情都座落在接近一萬塊的價格代(連工帶料)。


馬桶修繕個案
馬桶沖水旋鈕處有裂縫,上廁所時發現漏水

這一個物件當初詢問是否可以單換水箱護罩即可,但詢價兩三家水電行後並沒有水箱存貨,日方建議簡單做填補。但也有先詢價,到時無法修繕時整個馬桶換掉的價格大概在7萬5日幣上下。

二、房客退房時主要的修繕
1.壁紙
2.踢腳板
3.室內清潔打掃
4.玄關、廁所吸震地墊

退房個案1(京都)

這一個是位於京都四条的小套房物件,房客大概已經住了快10年,所以當初退房時請工班人員進去估價。壁紙方面因為經年累月會泛黃,所以久住過後的房間都會建議更換,隨著花色樣式會有不一樣的報價,一般關西(大阪京都)地區1m2壁紙價格大概在500~900日圓左右,東京因為物價較高大概1m2要價1000~1500日幣。仿木吸震塑膠地板關西報價1m2約2000元日幣起跳。東京大概1m2叫價4000元起跳。


退房個案2(大阪)

這一個大阪套房因為屋主希望用他個人喜好的紋路,所以選了比較貴的壁紙來重新張貼,其餘屋子並沒有太多需要更換的地方,所以主要是屋內的清潔打掃和更換壁紙為主。


退房個案3(東京)

東京這一個小套房物件真的算是大規模修繕,雖然地板沒有進行更換,但是因為廚具的櫃子有破損、衛浴也有漏水的情形,加上免治馬桶也過於老舊,所以很多地方都要修繕更換。

 

總結
1.家電壞掉建議盡快修繕,一般沒有急迫性問題的話都會先報價給房東才進行修繕,如果要更換的話一般都會找兩家水電廠商進行報價,再由屋主決定想用哪個廠牌型號的家電。

2.租客退房時的空屋修繕報價不會叫房東一定要全部更換,所有的修繕都是以可以讓新的租客在看屋和入住時不會覺得屋況差以及可以順利使用為前提進行的整理。因為在報價時都會附上在現場拍下的屋況照片給房東參考,有些設備如果堪用的話不花錢更換也是完全沒有問題的!!!

3.日本的薪資所得比台灣高很多,所以相對的水電和清潔整理的工資都比台灣還要高出不少,有時候電器的價格跟台灣差不多,但因為技術方面的工錢比台灣貴,所以整體的報價就會比台灣高不少。需要面對的心態就是我們在租金比台灣還要高的地方進行投資,所以如果要進行修繕的費用自然也不會太低。

4.家電修繕大多是很臨時的。常有買了新投資物件過了不久馬上就獲知要修繕、也有過戶後經過了一兩年幾乎都沒有東西要報修的。日本小套房的租客大多不會刻意破壞,所以家電的損耗大部分為因接近使用年限的耗損居多。

5.房屋修繕費用主要是從租金中去扣除,房東不用再特別換匯去日本。

6.工班在現場都會拍照存證,修繕前後都會寄給管理公司再轉發給屋主留存。


同場加映修繕照片



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