方丈不在,小僧帶路
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第一次投資日本小套房的朋友,很常問的一件事情就是:「如果我到時要住進去的話,我可以請房客搬走嗎??」或是「租客一般都會住多久??」今天我們就來聊聊日本的租賃契約內容。


一般日本小套房的租賃契約分成兩種,普通契約(普通借家契約)和定期契約(定期借家契約)。簡單來說日本的租賃契約大都是以普通契約為主而台灣不動產的租賃契約多為定期契。下面來解釋一下這兩種契約的差異性。

1.普通借家契約(普通契約)

簽約:契約的期限雖然訂為兩年,但是如果房客在到期後沒有跟屋主說要搬出去的話,是可以繼續住下去(自動續約),簡單來說如果房客沒有違反租屋規定的話;想要持續住個八年十年的話,是完全沒有問題的。

中途解約
:房客想要搬出去前一個月跟房東連絡確認,就可以搬出。

解約(違約)金
:除非在簽約時有特別訂立特約條款註明,如房客租屋未滿一年或半年解約的話,要扣押金或一個月租金等,雙方同意並簽約的話,可以進行索賠。


2.定期借家契約(定期契約)

簽約
:同樣契約也是以簽訂兩年為主,但是契約如果到期的話,租客必須要搬走。如果想要續約的話主動權是掌握在房東手上。所以房東可以決定是否讓租客續約與否。

中途解約
:跟普通契約相同,房客於想搬出去前一個月跟房東連絡確認,就可以搬出。

解約(違約)金:跟普通契約相同,如有在契約上特別註明解約金內容的話,可以跟租客申請解約金部分。

更新料(續約手續費)

依地方的不同,在普通契約自動更新時會跟房客酌收契約更新費用,可以說是一種日本的租賃文化和習俗,讓房東可以多收一筆額外的一次性費用。一般更新費金額約為一個月租金,有時管理公司還會另外加收更新事務手續費(大概0.5個月租金),全部加起來就是租約更新時房客要多付1.5個月租金左右的費用。

至於房客要不要付更新料在當時第一次簽約時契約上面就會有附註。一般關東地區的租約都會註明有更新料的部分。關西地區比較少有。但更新料的有無多少會影響租客屋意願,所以在租屋市場競爭激烈的大城市有不少管理公司用免更新料、免押金或禮金等方式來吸引租客上門看屋。增加成交率。

 

房租調漲問題

蠻多人會好奇,如果以普通契約的模式,在契約快到期準備更新前跟房客調漲房租的話是否可行。以日本的狀況,必須要雙方合意,房客不同意的話基本上住個快十年都是一樣的房租金額。相對的房客如果住很久協調要降房租的話也是要跟房東討論雙方合意才可進行調降。所以不會有像台灣房東想任意調漲房租趕房客走的狀況發生。當然也是有房東買了比較難找到客人的物件,擔心好不容易找到的租客到時候不想租會造成空房的狀態下,接受了降租金的狀況。所以好的投資標的可以降低找不到房客,或是無法用好的租金條件找到租客等風險,詳情可以參考日本小套房投資入門這篇文章。

 

結論
日本不動產的特色就是穩定的長期收租,加上以日本的租屋文化來說,搬一次家就要租金、禮金、押金和保險費及搬家費。一次就要上看二三十萬日幣的開銷。所以大部分日本租客一選好物件後,沒有特別原因真的都會住很久。如此一來普通租賃契約就是最符合租客的契約模式。

如果是謀求先租給別人將來想自用的話,就建議找定期契約的物件、待契約到期後請房客搬走。但因為這種物件真的不多,所以也可選擇先購買無人住的空室物件,再以定期契約進行招租。所以確認好契約種類,是投資日本房產非常重要的部分。

早期台灣的租賃文化是對房東比較友善,但因近年修法和居住正義等議題讓現今的租客擁有更好的租賃環境。反觀日本本身的租賃文化一直比較保護房客。所以房客都可以在一個房間住很久。也因此單純想要當穩定收租的包租公及包租婆的話,日本的小套房就會是非常好的投資標的之一。

 

 

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