方丈不在,小僧帶路
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如果看到日本不動產廣告上看到租客欄寫サブリース這個日文字,就表示這物件是一個保證收租的物件。簡單的說,保證收出就是現在台灣現在越來越流行的包租、轉租、二房東的意思。而這種租賃方式在很久以前日本的不動產相關公司就已經在使用。下面我們來簡單說明一下何謂保證收租以及它的優缺點。

保證收租一般都是由不動產經營牌照的公司來跟屋主簽約(法人契約),然後會以低於行情1~2成的租金價進行承租,簽完約之後該公司會另外用一般的租金行情打廣告再進行招租。不管到時候有沒有找到租客,該公司(法人)皆要支付租金給房東。而大部分這種保證收租的簽約同樣是用日本最常用的普通契約模式來簽屬(請參考淺談日本租約:定期契約,普通約)

好,我們現在來分析探討保證收租公司這樣經營的利與弊

優點:賺取價差,增加房間數量就可以有大量的盈利出現。假設一個租金行情六萬日幣的小套房,用保證收租進行簽約,付給房東低於市價兩成的租金(約4萬8千日幣)。然後再用六萬找到一個一般房客跟他簽約,就可以賺到1萬2日幣的租金價差。所以只要找到30個類似行情投資套房並且順利找到房客的話,這家保證收租公司就可以賺到30*1萬2=36萬日幣。

缺點
:簽約後找不到房客的話,就必須自掏腰包,付房租給房東。

權衡方式:保證收租公司畢竟是營利事業,所以一定要把找不到租客造成的空房率壓到最低。所以最好的方式就是找尋地點好、交通方便、屋況佳的物件來經營保證收租,只要好找到租客,公司就有賺頭。

屋主方的利與弊

優點:房子可以長期處於有人承租的狀態,達到穩定的租金收益。

缺點:低於行情的租金,會影響投報率或是將來要賣屋的賣價。

權衡方式:如果長期持有物件且空屋很久,找不到房客的狀況下,如有保證收租公司想要簽約當房客的話可以優先考慮。如果物件本身就是位於地段好交通方便的地點,不想降低租金收益的話可以優先招租一般房客。當然有些保證收租公司提出的租金也有可能離市場行情不會差太多,如果覺得對方提出的租金還不錯的話,也是可以考慮跟他們簽訂租賃契約。

總結:

對於保證收租這種租賃模式的好壞其實見仁見智。所以在還未購買投資物件前,如果看到有興趣的標的物時,都可以事先透過仲介公司來確定目前的租客資訊,來決定是否為符合自己理想的投資標的。如果是已經持有但目前為空屋,就要考慮將來是否長期持有,或是有可能短期脫手,再來挑選最適合自己的租客!!

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