2020即將到來，日本賣房潮開始作動，淺談日本賣房

因緣際會之下，一位台灣客人主動聯絡我們，希望可以幫他們處理位於大阪的公寓物件。除了最近日圓漲幅到達了歷年來新高，大多數人評斷2020年奧運前後是一個房價的高點；加上自己投入日本房產已滿四年，是時候驗證獲利了結是不是如大家所預測的這般容易。

 賣家於2018年購入的大阪市生野區的3房空室物件，大阪生野區已經偏離市中心等鬧區，當初客人選擇會在這邊置產我個人覺得蠻有意思的!!

除了台灣屋主去關西度假時可以自住使用外，本來也打算給民宿公司經營；但隨著去年日本政府通過新的民宿法規後，當地政府對於經營民宿相關條件嚴格了許多，一般住宅型公寓大多禁止經營民宿。所以與其放著養蚊子不如賣掉變現。

(建物外觀和房間內部整潔乾淨)

當初購買的價格為848萬日幣，因為空室含家具電器，屋主希望以1100萬日幣進行銷售。

最後雙方交涉結果，以1030萬日幣成交。但在買賣過戶前，屋主所欠繳的稅金、大樓管修費等，都要在過戶前進行結清。

因這間為空室沒有房客居住，所以當初房東沒有委託管理公司幫忙繳交每年的固定資產稅、都市計畫稅(房屋、地價稅)，所以我們會幫房東先代繳最後再從尾款中扣除。

關於稅金:

當初買房花了848萬日幣，估算當初購買成本8%大概68萬日圓；賣價1030萬中也有相關稅金費用49萬日圓。此時會出現兩個稅金上問題。

1.讓渡所得稅(增值稅):

日本不動產讓渡所得＝賣價－（買價＋買賣成本）－列舉扣除額３８萬=淨讓渡所得
淨讓渡所得*稅率＝要繳的讓渡所得稅

非居住者的讓渡稅率如下：

長期(持有5年以上)：15%+0.315%(復興特別所得稅)=15.315%
短期(持有5年以下)：30%+0.63%(復興特別所得稅)=30.63%

 讓我們計算一下：1030萬－(840萬+68萬+49萬)－38萬 =35萬
因短期持有所以算出增值稅為35萬*30.63%=12萬7000日圓

2.源泉徵收稅:

買賣金額的10.21%當作源泉增收稅金繳交給日本政府保管，等到隔年三月進行精算扣除相關稅金後再匯回給賣家。但這次買賣雙方皆不是居住在當地的非日本人，也不是用法人名義進行買賣，所以沒有特別申報列舉這一個部分。

 2013年因為日本確定獲得申辦奧運資格，近20年來低迷的日本房市出現了一道曙光，隨著關東首都圈大規模的都市計畫外，大阪近年來也因為賭場和2025的萬國博覽會等議題造成房價的漲幅。2019和2020年算是投資客和日本房仲業看好的一個市場高點，如果您有在日本進行置產並想脫手的話，歡迎找我們進行諮詢喔!!

如對日本不動產有興趣的話歡迎加我LINE ID唷!!

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