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日本買房持有成本


在挑選海外不動產的同時,除了市場前景性以外當然就是要考慮它的持有成本。很多人可能常聽說日本稅率很高、長期持有稅費會繳更多、匯回來的費用很貴...等等。但實際上真的是如此嗎?我們來看一下會產生甚麼固定費用吧。

 一、費用

1.固定資產稅(土地固定資產稅、建物固定資產稅)
固定資產稅以季為單位來寄發稅單。相當於台灣的房屋稅+地價稅
稅率: 為日本的公告市價的1.4%。
♠如果土地是【住宅用地】小於200m2 的部分可在減免(為公告市價的1/6)。

 

2.都市計畫稅(土地都市計畫稅、建物都市計畫稅)
此費用的稅單會與固定資產稅合併寄發。都市計畫稅是支應實施都市計畫事業或土地區劃整理事業所需費用而徵收。為市町針對都市計畫區於1月1日基準日持有土地或住宅者所科徵之目的稅。
稅率:為日本公告市價的0.3%。
♠如果土地是【住宅用地】小於200m2 的部分可在減免(為公告市價的1/3)。

範例:
在買賣交屋的時候地方稅務局會核發一張課稅證明書,可依照證明書的內容來做計算所需繳交的都市計畫稅及固定資產稅等稅金。

 3.所得稅
簡單來說就是您在日本的房租所得所產生的收入稅金
圖表:
 

每個人每年都有38萬基本扣除額、還有房屋折舊...的部分可以攤提。所以很少會繳到此部分的稅。

EX.每月收租5.95萬日圓為例。

一年收租71.4萬

-)38萬基本扣除額

-)折舊費用15萬

-)2.82萬固都稅

-)17.28萬管理修繕費

-)3.57萬代管費(71.4萬x5%)
-------------------------------------
=-5.27萬(扣抵費用多,因此不用繳租賃所得稅)

4.管理費
內容包括物業公司管理員、清潔費、公共設施水電費...等等。

5.修繕積立金
日本每棟大樓都會在蓋好後規劃未來幾年的維修計畫。所以每個月會多收一筆維修費用。因為有多收這筆費用,所以可以正常維持大樓的安全性及整潔度。相較於台灣,沒有制定這個修繕計畫所以很多時候像是頂樓的防水修繕,外牆維護。因為沒有共識所以導致無法使用公共基金做修繕。


6.代租代管費
日本房屋租賃通常都是委託代租代管來管理所以會有一筆5%的管理費用。另外如果房子現況是空屋則不收5%的費用


二、案件費用舉例(都心收租套房)

以新宿案子為例


1.固定資產稅、都市計畫稅依當地仲介調查的結果此案每年2.8萬日圓

2.所得稅:0日圓。可善用扣除額基本上不會繳到稅(基本扣抵額、房屋折舊、固都稅...等)

3.管理費:11.4萬/年

4.修繕積立金:5.88萬/年

5.房屋代管費:5.95萬*12*5%=3.57萬(尚未出租不收管理費)

合計23.65萬

6.精算書

三、結論

大家都說日本的稅費很貴,但實際算下來稅金沒有想像中高,費用大多都在修繕費跟公寓管理費上。而這筆費用未來也是使用在各位的房子上,使其增加價值。所以大家可以比較安心的持有日本不動產。不過值得一提的是這間的課稅現值跟房屋市價沒有差多少(1180/6x1.4%=2.75)是否代表市場價值已經浮現了呢?值得我們一起旁敲側擊的觀察。但不管如何房地產的特性就是可以收租,如果收益穩定的大於我們持有成本那我們就是不停的在賺錢啦。

附件(租賃所得報稅申告書)
最後提供一些已購買物件的租賃所得報稅表單給各位參考。即使每個月收租8.1萬日幣,仍然是繳不到所得稅的
對下面附件有疑問的朋友歡迎LINE私訊或來電洽詢哦。



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