日本買賣房Q&A

不動產日本稅金京都買賣須知日本賣房子民宿小魚兒～

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Q我該找日本的業者買房嗎?

跟日本業者買房相比，我們的服務費完全相同、語言相通。後續又有協助管理接洽服務外，我們也更懂在日外國人的交易程序、流程、稅金、海外手續費用。且公司設點在台灣，您隨時可以找的到人。
(延伸閱讀-----台日房仲差異)

Q日本購屋選擇有哪些?

透天、店面透天、套房、高層摩天大樓、合法民宿

Q日本買賣房相關稅金

購買時:印花稅、登入免許稅、不動產取得稅
持有時:管理費、修繕費、固定資產稅、都市計畫稅、所得稅
售出時:讓渡所得稅
(延伸閱讀-----日本買賣房稅金)

Q日本目前市況

1.2016年左右奧運的議題不斷發燒，目前東京的普遍投報率5-6%左右。越精華地區投報率相對低，但房子保值。
2.大阪:萬國博覽會議題、賭場未來性。
3.京都:旅遊人口不斷增加，目前已來到5275萬人左右。

Q日本投資注意事項

選擇人口正成長的都市投資未來有資金需求較好脫手。也相對安全保值

Q日本能貸款嗎?

目前套房案件要達800多萬台幣才能跟日本台系銀行貸款，利率2.5%左右
(延伸閱讀-----如何在日本貸款買房?)

Q服務費多少?

服務費都是依照日本當地的規範收取3%+6萬。請體諒我們在外面奔波找客戶、做廣告的辛苦。這也是我們吃飯的工具!成交只是開始，後續的服務是永久的。(買了房我們還需要每個月幫忙確認款項入帳，協助屋主修繕房屋，翻譯...這些後續的服務都是不收費的)您只需要每季確認款項進來，當個快樂的包租公就好。
(延伸閱讀-----3%+6萬的由來)

Q日本投資民宿報酬率挺高的?

民宿投報6-8%是比較安全的，如果太高那種您比較需要擔心，可能是對方把房價拉高補貼租金衝高投報讓您購買。而民宿如果是自行經營可能會有10-15%左右，因為會有淡旺季之別。所以扣掉經營管理費的部分後6%是比較合理的。

Q民宿案件行情

合法經營的一戶建(透天)在東京、大阪、京都大概5000萬-1億日幣左右。
清潔費、管理費、廣告費、人事成本算下來，委託飯店管理業者包租經營的方式其實風險是比較小的，對外國人來說會比較合適。

Q日本買房遇到出租的房子能看嗎?

日本人相當注重隱私，如果已經出租的案件，都是不能看房間的。日本人有空屋進去空屋遷出的習慣，所以除了定著物冷氣、衛浴需要維修外，相較台灣較沒有房屋損壞的風險。

下面這個網站可以看到房子內部的細節。對於第一次買日本房的人可以參考一下室內的空間格局。https://www.haseko-chukai.com/detail/HRA16416/
(延伸閱讀-----出租房的隱藏風險)

Q外國人能在日本租房嗎?

可以的。但有幾個條件，
1.需要有日本人當保證人，或是加入保證公司。
2.需要有再留簽證、電話號碼、銀行戶頭。

費用:繳交屋主敷金、禮金、2個月押金、仲介費。
初期費用相當於租金的7個月。

所以在日本需要待到一年以上的同學，其實都很建議購買一間套房來住，即使未來回台灣，也可以持續收租賺錢。也省下了留學租房的一大筆開銷，甚至可以在將房子照原來的價格出售，等於免費住了好幾年的時間
(延伸閱讀-----台灣人在日租屋體驗)

Q關於日本代租代管

1.未來如果作為出租使用，可委託代管公司處理。收費行情價在5%左右。每季固定匯回租金收益至您台灣的外幣帳戶。
2.尚未出租之前管理公司不收費用
3.管理公司協助找廠商處理房屋修繕部分

Q購買一戶建透天注意事項

透天是我們比較偏向自住型的投資項目。有幾個問題是比較麻煩的，大家可以先了解一下。
1.一般只有木造，跟鐵骨案件，鋼筋水泥相對較少。
2.雖每月不需繳管理費、修繕費。但需定時提撥這筆費用來做為日後維修用。
3.日本人工較高，設計費、裝潢費很常會超出自己的預算
4.建築耐用年限短，木造只有22年壽命。輕鐵骨27年。重鐵骨34年。
5.透天購買的客群相對較少，未來轉手需花較長時間。

Q大樓管理費行情

大樓戶數是重點，盡量選擇20戶以上的，不然未來管理修繕費分擔會變多。不過若戶數太多入住人口又會太雜，所以這部份可能要有一些取捨。
一房管修費行情通常會在1-1.5萬日幣。
二房管修費行情通常會在1.9-2.5萬日幣。

Q日本代租代管的服務費用(5%)

每一間管理公司都有不同的規定，有的匯費高，有的管理費高。有的是修繕費在賺錢。儘量多去比較看看，找到適合自己的管理公司。

Q日幣匯出匯款手續費(舉例玉山銀行)

海外匯款一般會有2筆費用。一筆是國內匯到中轉行，就是熟稱的匯費，一筆是中轉行匯到國外，一般稱為全額到匯或全額入戶、全額到行。

玉山銀行:
◎ 手續費：依每筆匯出金額*0.05% 計收，最低台幣 100 元，最高台幣 800 元。
◎ 郵電費：
(1) 一般匯款：每筆台幣 300 元。(一般匯款：不包含國際中間銀行費用及對方銀行匯入手續費)
(2) 全額到行：每筆台幣 900 元。(全額到行：包含國際中間銀行費用，但不包含對方銀行匯入手續費)
(3) 全額入戶：逐筆詢價或依國外費用補收

Q日本買房可否登記兩個名義人?

可以，跟台灣的制度是相同的。但是過戶後需要指定一個納稅義務人。相當於房子的負責人主要針對下列事項做聯繫
1.納稅義務人2.維修事項聯繫人3.租金匯入帳戶人

Q日本仲介公司如何挑選查證?

在簽契約前，或是在尋找案件之前消費者都可以提出想要看公司文件的要求。而取得相關資料及證號後我們可以用公開的日本政府資訊網來搜尋證號確認這間公司是否還在經營以及所屬的保證協會等等的，都可以去查證看看。