方丈不在,小僧帶路
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日本購屋選擇

日本的不動產投資大致有分2大類;投資型產品及自住型產品。投資型產品主要是以收益為導向,看的是投報率,產品有套房、辦公室、店面、民宿…等等,而自住的選擇就相對較少,大致上是套房、二、三房還有透天。

一、日本購屋文化差異

1.無法要求房客遷離
日本政府很保障房客租屋的權利,如果租方沒有說要搬走一般房東是無法要求房客遷離的。因此購屋前如需要自住則最好選擇空屋去賞屋才不會有後續的糾紛
(延伸閱讀-----日本租賃契約分類)

2.日本房屋折舊制度
在日本的法律裡房子是會折舊的。每年都會依照建物壽命有一定的折舊幅度,假設今年買4000萬,明年折舊180萬後價值剩3820萬。如果房子賣4000萬,則政府會認列為180萬的獲利來課徵讓渡所得稅。(相關可減去的費用歡迎訊息聯繫業務了解。)(延伸閱讀-----折舊的錢到哪裡去了?)

3.禮金制度
房屋在出租時除了租金、押金、仲介費外,大部分的案件還需要再繳交禮金。

補充:禮金的由來
禮金以字面上的意思來解釋就是「謝禮所支付的錢」。在以前房子不足的年代,感謝房東提供一個可以遮風避雨居住的地方,懷抱著這份感恩的心情而支付給房東的錢。現在則是成了一筆約定成俗的費用。



二、各類型案件介紹

1.一戶建(透天)
一戶建的房子比較適合自住的家庭。如果家庭成員眾多,選擇這總房型大家可以住在同一個屋簷下是相當不錯的選擇。關於一戶建的案件朋友常常會詢問到小魚兒,此種案件是否可經營民宿呢?小魚兒想提醒大家,日本政府對於民宿的規定漸變嚴格。若非已經申請好民宿牌照的案件,建議大家不要輕易下手。因為此類案件轉手較不容易外,維修上也較費神,沒有牌照也沒辦法上Airbnb的房源或相關的網站出售房間。

特別留意
(1)是否重新翻修過
(2)房子屋齡
(3)冬天是否常下雪(管線結凍維修費會提高)

2.店面型一戶建(店面透天)
臨路的店面一戶建也是一個投資的新選擇。除了旁邊有獨自的樓梯可進出外,樓上的住家也不會因為樓下店面的經營而受到干擾。此外也因為有店面的進駐也多了一份租金收益可以活用資金。但缺點是此種店面一戶建因為土地坪數大跟地點通常都比較好,所以總價也會稍微高一點。

特別留意
(1)店面跟住家的樓梯設計
(2)店面的租客是否穩定
(3)可能需要維修的部分
(4)租給法人需要考慮稅金的費用


3.套房、套房(LDK)
套房的投報率以現在東京、大阪的行情大概會落在4-7%左右。日本現在的問題除了高齡化外;單身不婚族也有增多的趨勢,因此對套房的需求不會降低。所以在大都市當中只要選擇了離車站近的套房,基本上是可以很穩定收租的,就算自住也是同樣方便。

特別留意
(1)大樓戶數最好不要低於30,未來修繕費均分才不會太貴。
(2)面積不低於16平米比較適合居住
(3)距離車站走路不超過10分鐘

4.高層摩天大樓
對於沒住過摩天大樓的人可很會對這種案子有很多想像,不過依據最近越來越多的內部住戶反映,其實有很多不太方便的地方。例如有些是沒有陽台可以曬衣服的、此外超高大樓的管理、修繕管理費也會相對高、另外還有遇到颱風或地震的時候常造成電梯停電沒辦法乘坐而需要爬樓梯回家的窘境。而最需要擔心的就是未來再轉賣時是否有人接手了,景氣轉差的時候這種商品會是最難賣的且通常摩天大樓是日本人拿來【合法節稅】用的資產,所以還是建議有意投資日本的您千萬要避開這個地雷啊。



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