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東京奧運於今年開始舉行,許多持有者紛紛有想賣屋的念頭。今天我們來聊聊日本賣屋時會遇到那些稅金需要繳納。

1.增值稅
簡單來說增值稅的算法就是:
(賣屋價格-買屋價格+折舊)×30% (短期持有)   or
(賣屋價格-買屋價格+折舊)×15% (長期持有)

日本政府擔心不動產持有者會以短期賺價差的方式來進行牟利。所以在不動產買賣時會設下一個增值稅的法規,仔細來解釋的話:
●短期譲渡所得(持有期間少於5年)
39.63%(所得税30%+復興特別所得税2.1%+住民税9%)

●長期譲渡所得(持有期間超過5年)
20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)
P.S: 住民稅原則上是針對1月1日當時之居住地所課徵的稅金。此外,居留日本未滿一年的非在日定居的外籍人士非課稅對象,不需要繳納住民稅。
對賣屋有興趣的話可以看一下這篇文章(大阪賣房記)

至於日本的增值稅實際上會扣到多少錢、算到多細,我們用一個東京文京區小套房的實際買賣物件來進行深度解析:

這一個物件是在2015年3月左右以1070萬日圓買進,於2018年10月31以1180萬日圓賣出,所以實際的持有時間為三年半左右。而粗估買賣價差差了110萬日圓。

但實際在稅務上並不是這樣子計算的!!!
但實際在稅務上並不是這樣子計算的!!!
但實際在稅務上並不是這樣子計算的!!!
因為很重要所以說3次!!!

我們就以下日本稅理士(會計師)申告內容來講解

紅色框起部分

為三年半前此位持有者在購買時所付的購買成本(房屋價格+仲介費+土地代書過戶費+契稅+印花稅等),共為1114萬5212日圓。

綠色框部分

建築物經過四年(三年半算四年)的折舊,比當初購買的價格再折舊了56,9148日圓。所以現今的買屋實際取得成本為:1114萬5212-房屋折舊569,148=10,576,064

表示房屋目前實際的評價為10,576,064日圓

建物的償卻費,就是所謂的折舊金額。日本不動產會依照建築物的建材構造去換算每年建築物的折舊金額。此折舊金額雖然可以拿來折抵每年所得稅的部分;但是如果是在賣屋計算增值稅的部分,建物部分的評價額會因為折舊而按比例下降,所以在賣屋時不動產價格當初的買價+購買成本金額還會被折舊拉低。因此出售時,在帳面上獲得的利益就會變大,針對獲利課到的稅金就會變多。這也是日本政府拿來抵制買賣價差的一種方法。

藍色框起部分
賣屋實際增值金額
賣價1180萬-10,576,064=1,223,936日圓。

2.房屋脫手時當年度租金收益所得稅申報

因為這一個不動產是小套房收益物件,在換算不動產增值稅前,我們先來看一下租金所得稅的部分。

賣家在賣屋的那年度也有持續在進行收租,就上面的年度所得稅申報表格中我們先簡單翻譯解釋一下:
①租金收入
②契約更新費用
④租金+契約更新費收入為881,800日圓
⑥保險費用
⑧房屋建築物折舊金額
⑫管理等其餘費用
⑱必要開銷經費為909,003日圓
⑲實際收入:881,800-909,003=-27,203日圓

雖然收了八十幾萬日幣,但相對的剛好遇到房屋修繕等大金額的花費,所以實際上收入為負兩萬多日圓。

3.源泉徵收稅
日本政府在擔心買房收租和賣房子時會有逃漏稅問題,所以會有一種欲扣所得稅的機制。先從所得金額中預扣一筆費用,等相關的稅金算出後,從預扣的費用中減掉實質稅金再將餘額於隔年退回給申報人。我們先來看源泉徵收的實例:

賣房所得的源泉徵收為以下算法:
1.100萬日圓以下的金額:收入金額 × 10.21% = 税額
2.100萬日圓以上的金額:(收入金額 − 100万) × 20.42% + 102,100 = 税額
照理來說1180萬的賣屋價格應該要採用第二種稅法計算方式來進行源泉稅的扣繳,但意外的就這當時個案的稅金換算方式,直接是用1180萬代入第一個公式,所以求出的源泉預扣金額為
1180萬×10.21%=1204,780日圓

4.讓渡所得稅(增值稅)稅金計算

這張表是在說明5年內賣房時30%稅金申報的算法,首先已經在上面解釋到實際賣屋增值金額為1,223,936日圓。雖然上表同樣有記載到當年度租屋租金收入為負27,203日圓,但稅理士申報時選擇用實際增值金額扣掉38萬的基本扣除額再進行無條件捨去後再乘以30%,所以增值稅稅金為(1,223,936-38萬) ×30%=843936 無條件捨去後為843,000×30%=252,900日圓。

別忘了除了這30%稅金外,還有一個復興特別所得税2.1%要計算。這是311大地震後日本政府為了要振興災區所特別課的稅金。
所以我們必須要再用252,900×2.1%=5,310

所以真正的短期讓渡所得稅金為252,900+5,310=258,210日圓!!

5.到底政府預扣稅金後會還給賣家多少金額??

 

前面有提到政府會先從買賣金額1180萬中預扣了1,204,780的源泉稅,再經過我們算出來的實際增值稅金為258,210。所以之後日本政府會從預扣的源泉稅中扣掉增值稅金的部分,再把剩餘的錢退還給屋主。所以之後此賣家會在買賣交易的隔年收到1,204,780-258,210=946,570的返還稅。

6.精算書&總結

稅金確認完後,還是有相關的金額要進行精算,無論是租金、押金、管修費、房屋稅地價稅,在過戶前要按照持有時間及比例交接計算清楚。而從上面的精算書來看賣主會先得到10,422,192日圓的款項、再等精算完的預繳稅金(源泉稅)收到後就正式拿到賣屋的所有金額。

日本的賣屋稅金計算大致上就是這種模式,今年2020年即將是賣屋的熱點,但大部分的持有者皆是在持有五年內進行賣屋,往後如果有持有五年以上的物件進行買賣時,我們再來分享實際案例給各位參考。當然現在日本的不動產價格還是在處於緩漲的趨勢,如果對不動產相關有興趣的話也歡迎提出問題給我們唷!!

延伸閱讀:

大阪賣房記

日本小套房投資入門

日本小套房投資之當地看屋

日本買房下訂與簽約

 

 

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